Cresce il mercato in area Emea

Un volume di vendite complessivo pari a circa 8,3 miliardi di euro. È quello che si registrerà quest’anno nel mercato degli immobili alberghieri dell’area Europa, Medio Oriente e Africa (Emea), secondo l’ultimo Hotel investment outlook elaborato da Jones Lang LaSalle Hotels (Jllh). Una previsione che implicherebbe un aumento del valore complessivo delle transazioni del 18% rispetto a quanto registrato nel corso del 2010 (7 miliardi di euro). «Pensiamo che, rispetto al recente passato, un crescente numero di alberghi, in difficoltà a essere rifinanziati agli attuali livelli di leva loan-to-value ratio, saranno probabilmente messi in vendita», spiega l’executive vice president Jllh Italia, Roberto Galano. «I venditori più motivati saranno, con ogni probabilità, le banche e le istituzioni finanziarie, che stanno provando a risanare i propri bilanci al fine di far rientrare i propri conti nei nuovi obiettivi fissati dalle rispettive authority di controllo nazionali, dopo la recente crisi finanziaria. Tuttavia non tutto quello che finirà sul mercato sarà di primaria qualità: saranno verosimilmente messi in vendita anche un numero importante di immobili richiedenti investimenti e probabilmente si proporranno ai potenziali acquirenti con uno sconto, esercitando, in questo modo, un’ulteriore pressione sul graduale allineamento dei prezzi ai reali valori di mercato. A fronte di ciò, riteniamo che i trophy asset delle principali città europee continueranno comunque ad attrarre un forte interesse da parte degli investitori attivi nel settore. Con il passare dei mesi, inoltre, un’altra importante fonte di offerta sarà rappresentata dagli operatori di private equity, che avranno necessità di liquidare i propri asset in vista delle scadenze dei loro stessi fondi».
In linea generale, l’attività di investimento nel corso dei prossimi dodici mesi sarà caratterizzata da investitori sempre più motivati e disposti a formulare offerte sulla base della probabile crescita delle performance prevista per i prossimi anni. «Un aumento», riprende Galano, «basato principalmente sull’incremento della domanda corporate e dell’attività congressuale, con gli ovvi benefici che essa avrà sui tassi di crescita dei ricavi medi per camera disponibile (revpar). Inoltre, a seguito della nascita di nuovi fondi, quest’anno sarà disponibile sul mercato una notevole quantità di capitale alla ricerca di investimenti immobiliari, anche nel settore alberghiero».
Le attività di mercato dovrebbero, in particolare, risultare più forti nei paesi abituati a un elevato ricorso alla leva finanziaria, come la Gran Bretagna e l’Irlanda. Ma il 2011 sarà caratterizzato da un’intensa attività anche in quelle nazioni che, pur essendo percepite come a rischio, offrono reali opportunità di crescita. Le principali città europee, come Londra e Parigi, continueranno peraltro ad attrarre la maggior parte dell’interesse degli investitori. «Nella capitale britannica, in particolare», specifica Galano, «ci si attende l’immissione sul mercato di immobili di prestigio, che molto probabilmente genereranno un notevole interesse anche a valori di vendita elevati. E ciò potrebbe far nascere delle buone opportunità soprattutto per gli investitori di lungo periodo. Allo stesso tempo, con la domanda per i trophy asset che continua a intensificarsi, gli investitori potrebbero iniziare a guardare anche altrove in Europa. La distanza tra immobili core e immobili con minore appeal è poi destinata ad ampliarsi nel corso del 2011, all’aumentare dello stock disponibile sui mercati secondari. Questo potrebbe avere un effetto sensibile sui tassi di sconto e spingere i ritorni verso valori a doppia cifra percentuale, soprattutto per gli immobili non ristrutturati e situati in location secondarie».
È stata, infatti, la buona qualità e la limitata quantità di stock disponibile sul mercato a contribuire a sostenere, nel 2010, prezzi e rendimenti interessanti per i proprietari. «Le istituzioni finanziarie che hanno portato gli immobili sul mercato nel corso del 2010», conclude Galano, «sono spesso riuscite a realizzare prezzi di vendita vicini o più alti del relativo debito. E questo potrebbe essere un’ulteriore spinta a portare gli immobili sul mercato nel 2011».