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Scenari, trend e prospettive

Di Fabio Braidotti, 12 settembre 2008

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Il tradizionale appuntamento con il parere degli esperti Jones Lang LaSalle hotels riguarda, questa volta, la sintesi dell’Hotel investment outlook 2008: il rapporto che la società di consulenza elabora annualmente per descrivere lo status corrente del mercato immobiliare alberghiero.

Il mercato degli investimenti alberghieri mondiali è stato caratterizzato da due distinte fasi nel corso del 2007. Nei primi otto mesi, in particolare, è stata registrata una forte crescita sia in Asia sia in America, ma successivamente la crisi dei mutui Usa di agosto si è estesa, in maniera più o meno significativa, in tutte le aree del globo. Nell’arco di quattro/sei settimane l’effetto della crisi sub prime americana si è, infatti, riversata su tutti i mercati finanziari del mondo, con impatti più rilevanti, in particolare, negli Usa e in Europa. Nel settembre del 2007 le transazioni che si stavano svolgendo tranquillamente si sono così improvvisamente bloccate: il capitale di rischio era ancora disponibile, ma le banche ampliavano i loro margini, contemporaneamente riducendo gli importi finanziabili. Il risultato è stato, per alcuni compratori particolarmente esposti finanziariamente, quello di richiedere la revisione dei prezzi degli alberghi che stavano trattando. In quasi tutti i mercati, i venditori hanno però inizialmente rifiutato i ribassi dei prezzi levando gli immobili dal mercato e oggi, a seguito dell’avvenuto cambiamento della congiuntura, si ritrovano a dover scegliere tra vendere i propri asset a prezzi inferiori oppure conservarli in attesa di tempi migliori.
A causa di tali evoluzioni, gli investimenti alberghieri a livello globale hanno sì fatto registrare, nel corso del 2007, un ulteriore incremento del 56% rispetto al 2006, arrivando a toccare i 113 miliardi di dollari totali, tra i quali sono peraltro compresi i ben 26 miliardi di dollari messi sul tavolo da Blackstone per l’acquisizione della Hilton hotels, ma importi e volumi delle transazioni negli ultimi mesi dell’anno hanno cominciato a rallentare. E noi prevediamo che questa tendenza possa continuare anche per il 2008, con una decisa flessione degli investimenti alberghieri. Ciononostante, l’anno in corso dovrebbe ancora far registrare la terza miglior prestazione nella storia delle transazioni alberghiere. Gli analisti si attendono anche un generale rallentamento dell’economia americana ed europea con una crescita ridotta a circa il 2%: una cifra che potrebbe addirittura rivelarsi ottimistica.
Nel 2008 ci si aspetta, così, un ridotto aumento del ricavo medio per camera disponibile (revpar), i cui effetti saranno ulteriormente enfatizzati dalla crescita dell’inflazione, causata dall’impennata dei prezzi del petrolio e dei prodotti alimentari. Perciò se fino a ora, grazie alla costante espansione del revpar medio a livello globale, il controllo dei costi non era stato considerato da operatori e investitori del comparto un obiettivo primario, quest’anno il loro atteggiamento a tal riguardo potrebbe cambiare. La crescita del turismo leisure a livello globale, tuttavia, dovrebbe mantenersi su buoni livelli, garantendo agli alberghi una maggiore copertura nei confronti della negativa congiuntura economica rispetto ad altri settori quali, per esempio, il commercio al dettaglio.
Nel pieno della crisi di liquidità, ci aspettiamo perciò che gli investitori che utilizzano leve finanziarie meno spinte, quali quelli istituzionali e i fondi immobiliari (comprese le nuove Società d’investimento immobiliare quotate, le cosiddette Siiq), siano i player più attivi, pur concentrando, a causa dei loro orizzonti d’investimento solitamente a medio-lungo termine, le loro azioni soprattutto sui mercati più stabili e maturi.
Nel 2008, inoltre, dovrebbero emergere ulteriori nuove fonti di capitale, rappresentate, in particolare, dai fondi sovrani e dalle grosse aziende cinesi e indiane. Da non dimenticare poi, gli investitori provenienti dalle nazioni ricche di petrolio quali la Russia, i cui interessi si sono peraltro storicamente orientati soprattutto verso i mercati dell’Asia, del Medio Oriente e del Nord Africa.
Gli operatori alberghieri, infine, proseguiranno nelle loro strategie di differenziazione dell’offerta: gruppi affermati quali Starwood, InterContinental e Accor stanno, infatti, già diversificando i propri brand, creandone di nuovi, dedicati, per esempio, ai boutique hotel e al segmento 3 stelle. L’ idea alla base di tali iniziative è quella di sfruttare le nicchie di mercato per attirare i clienti: un fenomeno in corso anche nei mercati emergenti, come la Cina, l’India e il Medio Oriente, specialmente per quanto riguarda la diffusione dei budget hotel. Solamente nel paese dell’ex Celeste impero ci sono, per esempio, già 50 catene specializzate nell’offerta budget, di cui due quotate in borsa. Il brand, insomma, non è mai stato così strategicamente rilevante come oggi nella valorizzazione di un albergo in mercati sempre più competitivi.

Il real estate italiano

Nel 2007 Milano e Roma hanno continuato a trainare il mercato Italiano in termini di performance alberghiera. In entrambe le città sono, infatti, cresciuti i ricavi medi per camera disponibile, anche se i livelli d’occupazione, che comprendono una significativa componente business, sono stati compromessi dall’euro forte e dalle incertezze sui mercati. Pure Firenze e Venezia hanno poi aumentato leggermente le loro performance alberghiere grazie al turismo internazionale. I mercati secondari quali Napoli, Bologna e Torino hanno invece visto calare le loro performance. Noi ci aspettiamo, peraltro, che tali trend generali continuino anche nel corso del 2008.
Per quanto riguarda l’entità delle transazioni alberghiere, nel 2006 gli investimenti complessivi in Italia avevano raggiunto i 760 milioni di dollari, grazie soprattutto alle vendite record del Four seasons e dell’Excelsior Gallia di Milano. Nel 2007 gli investimenti hanno continuato a crescere, toccando la notevole cifra di 1,3 miliardi di dollari, anche se è da sottolineare come quattro delle sette transazioni principali siano state perfezionate nel solo primo trimestre. L’origine degli investitori è stata sia nazionale sia internazionale, mostrando finalmente un cambiamento di rotta rispetto alla tradizionale composizione del panel di player protagonisti del mercato italiano. Alcuni trophy asset sono attualmente ancora sul mercato e crediamo che possano essere venduti durante l’anno in corso.

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