La crisi coronavirus sta avendo il suo impatto anche sul modello Airbnb: in Gran Bretagna, e in particolare nell’area di Londra, i proprietari di immobili presenti sulla piattaforma stanno tornando a convertire i propri appartamenti dagli affitti a breve a quelli a lungo termine. È quello che evidenzia AirDna, sito che traccia il mercato della capitale e secondo cui da circa 85mila unità attive su Airbnb alla fine del 2019 oggi sono calate a 62mila. E così per esempio crescono anche a doppia cifra le proprietà disponibili per essere prese in affitto long-term, in tempo di lockdown e di necessità di rimanere in casa.
Intanto, la stessa airbnb ha chiuso un round di finanziamento del valore di 1 miliardo di dollari a opera dei due fondi di private equity americani Silver Lake e Sixth Street Partners, e molti hanno interpretato questa iniezione di fondi come una mossa per investire anche nei soggiorni a long stay, interesse confermato anche dal vertice della società. Le risorse serviranno certamente a pianificare sul lungo termine e ad affrontare questo periodo di emergenza, andando anche ad alimentare il Superhost Relief Fund, nato per supportare i cosiddetti superhost a proseguire la propria attività. Ma il ceo Brian Chesky non esclude lo sguardo al modello di business degli affitti a lungo termine, chiamando in causa le abitudini in trasformazione dei viaggiatori. “Vediamo una nuova flessibilità nei modi in cui le persone vivono e lavorano, che significa che non sono più legati a un’unica località. E con un interesse crescente in viaggi vicini a casa, i nostri clienti guarderanno a posti da visitare a breve distanza e a esperienze locali. E dunque vediamo il futuro di airbnb focalizzato su tre core business”. E, accanto all’investimento sui servizi per gli host e sulle experience, il terzo filone di sviluppo indicato da Chesky è proprio quello dei soggiorni lunghi: “Dagli studenti che hanno bisogno di un appartamento alle persone con trasferte di lavoro di lunga durata, airbnb è un posto in cui molti hanno trovato già la possibilità di un long-stay”.
Spazio per nuove professioni e nuova “geografia”
Una virata nel settore è quello che prevede Stefano Bettanin, presidente dell’associazione Property Managers Italia e ceo di Rentopolis Group: “Tra mercati esteri contingentati e movimenti ancora scaglionati, a ripartire per primo sarà il mercato degli affitti di medio termine rispetto a quello breve. E ritengo che i canali tradizionali, come Booking o Expedia, potranno soffrire e saranno costretti a ricalibrare l’offerta con prodotti nuovi che tengano conto del cambiamento.
Ci sarà una selezione naturale? “Credo che avverrà sicuramente una professionalizzazione del settore, saprà differenziarsi chi potrà offrire più qualità ma anche per esempio un sistema di customer care più efficiente e maggiore automatizzazione. Un grosso input lo darà la tecnologia, come la domotica, il controllo dei consumi, la sanificazione dell’aria, tutti elementi che diventeranno sempre più parte integrante del modo di viaggiare di domani”. A questo proposito, un ruolo sempre più centrale lo giocherà naturalmente la sicurezza di un ambiente sanificato: “Come associazione ci stiamo già muovendo in webinar con operatori che si sono dotati di questi sistemi, e anche a livello governativo vengono previsti degli incentivi”.
E forse il mondo extra-alberghiero ha dalla sua parte un vantaggio, o quanto meno così potrà essere percepito da parte dei potenziali clienti: nell’esigenza del distanziamento sociale si potrebbe privilegiare un appartamento o villa autonoma rispetto a strutture con molti spazi comuni. “Di fatto sta già avvenendo nelle richieste che ci arrivano, anzi sta cambiando anche la geografia, con una maggiore propensione verso strutture o località più isolate, magari in montagna o collina. Questa potrà essere un’ottima occasione per riscoprire diverse aree del nostro Paese, come pure mi auguro che possa finalmente servire a mettere da parte i campanilismi e fare sistema”.
Serve guardare alla crisi con spirito costruttivo dunque, anche perché questo periodo di stasi sta portando, spiega il manager, da un lato a un’attività di restyling degli appartamenti e della “presentazione” (miglioramento di immagini, descrizioni, e così via), dall’altra alla nascita di nuove professioni e realtà: “Molti property manager tenderanno sempre di più ad esternalizzare diversi servizi, dunque ci sarà una crescita di società che offriranno in outsourcing attività prima interne. E poi fioriranno professioni e servizi che fino a ieri non erano magari percepiti in maniera così forte, come appunto quelle attive nella smart room e nella sanificazione”.
ClearBnB: si accelera la scrematura
Ma i soggiorni lunghi potranno davvero essere la soluzione alla crisi? E come si evolverà il modello di business degli affitti? Gli elementi e gli scenari da prendere in considerazione sono diversi e ha provato a sintetizzarli anche Francesco Zorgno, presidente di CleanBnB, la società con presenza diretta in una quarantina di località in Italia e che gestisce immobili in locazione di breve periodo per conto dei proprietari. “Il periodo di emergenza da CoVid-19 non potrà che accelerare quel processo di scrematura dell’offerta di appartamenti che era comunque già in atto nel comparto delle locazioni brevi – spiega -. Gli operatori più strutturati, e con maggiore solidità, avranno prevedibilmente più possibilità di dare continuità alle attività di property management, e saranno tra quelli che reagiranno più rapidamente al momento della ripartenza”.
Da un lato – argomenta il manager – ci sono le previsioni del mercato immobiliare relative a un calo delle compravendite, che dovrebbero portare più immobili verso la locazione, dall’altro la possibilità di un ritorno verso gli affitti a lungo termine; prevale comunque l’incertezza legata ai tempi della ripresa, che con ogni probabilità sarà caratterizzata da grande gradualità e cautela negli spostamenti, oltre che da una temporanea sostituzione dei turisti stranieri con viaggiatori italiani.
“Nell’immediato” evidenzia Zorgno, “il problema maggiore è il sostanziale blocco delle prenotazioni nel breve termine, che per molti si traduce in mancanza di liquidità. Inoltre molti operatori che adottano la formula del rent-to-rent si trovano nell’impossibilità di pagare i canoni ai proprietari o comunque devono affrontare altre spese di gestione, comprese quelle per il personale e gli adempimenti fiscali in scadenza. Su questi aspetti abbiamo agito insieme con le associazioni di categoria per presentare alle istituzioni le difficoltà di gran parte delle imprese; nei confronti di queste aziende in sofferenza che rischiano di chiudere. CleanBnB si è attivata per dare un supporto concreto alla continuità alle loro attività”. La società ha avviato un programma di partnership finalizzato a dare aggiornamenti continui sulla normativa (in costante evoluzione) e sulle forme di sostegno alle imprese messe in atto dal Decreto “Cura Italia” coinvolgendo anche i piccoli operatori per fare squadra: “Offriamo loro la stessa formazione e lo stesso coinvolgimento che ricevono i nostri city manager locali”. Sono previsti inoltre interventi specifici, che vanno da consulenze strategiche sugli aspetti di riorganizzazione delle proprie imprese, a più profondi schemi di aggregazione personalizzati e definiti sulle singole esigenze.
Importante il modello di business
Ma chi sarà davvero a subire maggiormente la crisi nel comparto extra-alberghiero? “Non dipende tanto dall’essere più o meno strutturati, ma quanto da una questione relativa al modello di business che si ha”, spiega Domenico Palladino, giornalista e digital pr specialist per il turismo e l’ospitalità, che al tema del ricettivo non alberghiero ha dedicato un volume, “Digital Marketing Extra Alberghiero – come riempire tutto l’anno case vacanza e hotel”, pubblicato dalla casa editrice Hoepli nella nuova collana Digital Marketing Turismo. Per Palladino infatti la problematica principale sarà per chi non è proprietario degli immobili che dà in locazione, e che dunque lavora sul vuoto per pieno trovandosi ora a non avere incassi ma a dover comunque versare l’affitto al proprietario: “Il mercato già si stava spostando da questo modello a quello di property management e molto probabilmente questa situazione darà un’accelerata perché nessuno è disposto ad assumersi certi rischi”. E dunque sia chi aveva una piccola attività come host che una struttura come un b&b in immobile di proprietà ha probabilmente meno problemi a chiudere per ripartire quando si potrà, perché ha meno costi fissi, mentre diverso sarà il caso di chi deve affrontare un canone di affitto.
C’è poi un’altra questione: “Finora gli aiuti finanziari dello Stato sono stati rivolti agli autonomi e professionisti con partita Iva, ma molti di coloro attivi nell’extra-alberghiero non l’hanno aperta, appellandosi a quanto previsto sulle locazioni turistiche nel codice civile. E se prima questa situazione portava loro vantaggi, ora però rischiano di venire esclusi dagli aiuti”.
Di fatto, viene da pensare che, in questo come in altri casi e comparti, la crisi dovuta al covid-19 stia “scoperchiando” criticità e storture già presenti ma che magari “sopivano” e che ora invece si fanno più evidenti e stringenti, come quella per cui l’attività imprenditoriale di host dovrebbe essere la seconda e non quella di cui si vive. Ma questo spingerà l’acceleratore su eventuali revisioni legislative? “Al momento probabilmente ancora no perché gli obiettivi del Governo sono concentrati altrove. Credo però che, in base anche a quanti arrivi avremo in Italia, ci sarà una sorta di selezione naturale e molti di coloro che avranno interrotto l’attività probabilmente non riapriranno. Anche se va detto che l’extra-alberghiero potrà riprendersi prima degli hotel, proprio grazie alla mancanza di costi fissi”.
La crisi potrebbe poi portare anche a un investimento sulla qualità da parte delle aziende attive sul fronte della pulizia, una capacità di garantire la sanificazione e migliorare l’offerta.
Certamente poi è impossibile generalizzare sulle previsioni di ripresa perché entrano in gioco molti fattori: quali regioni si riprenderanno prima, quante ferie avranno a disposizione gli italiani, se e come si riprenderà il comparto degli eventi che interessa soprattutto le città, ma sicuramente la necessità di distanziamento sociale getta un’ombra di incognita sulle fiere e sui grandi eventi.
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