Un mercato resiliente, nonostante le numerose incertezze del periodo, che registra performance di investimento superiori a quelle degli asset class di riferimento e che in Italia ha visto il volume delle operazioni svolte da investitori nazionali superare, come di rado accade, quello degli internazionali. Sono gli elementi principali del “Rapporto 2024 sul mercato immobiliare alberghiero”, presentato nei giorni scorsi nel corso di Hospitality Forum 2024, organizzato a Milano da Castello SGR e Scenari Immobiliari. Ecco, dunque, in questo approfondimento dall’ultimo numero del magazine di “Job in Tourism” (sfogliabile per intero a questo LINK), tutti e i numeri e le analisi.
Un mercato capace di adattarsi
A emergere dal report è, dunque, prima di tutto “l’ottima capacità di adattamento” del settore all’interno di “un contesto globale caratterizzato da tensioni di natura geopolitica, aumenti dei tassi di interesse e una conseguente adozione di strategie allocative cautelative con una diffusa compressione dei volumi di investimento immobiliare a livello mondiale”. Nel corso del 2023, infatti, le circa 1.400 operazioni registrate a livello mondiale sul mercato immobiliare alberghiero hanno portato gli investimenti a superare i 47 miliardi di euro, un buon risultato se paragonato alle altre asset class, nonostante il calo del 35% rispetto ai quasi 72 miliardi del 2022, non solo a causa dal valore medio delle transazioni (inferiore ai 35 milioni di euro e poche compravendite di portafogli), ma per motivi collegati al credito, alla complessa congiuntura finanziaria, politica ed economica globale.
Se si fa focus sull’Europa, si osserva che il mercato immobiliare è risultato eterogeneo dal punto di vista localizzativo, con investimenti prossimi a 16 miliardi di euro (più 8,5% circa rispetto ai quasi 15 del 2022), e una stima al rialzo anche nel 2024. L’anno si è chiuso con un fatturato di 19,5 miliardi di euro (20,5 nel 2022) bloccato dall’aumento dei costi e dalle crescenti preoccupazioni geopolitiche: per l’anno in corso si prevede, tuttavia, un valore di 25 miliardi, con un aumento di quasi il 30% sul 2023.
La situazione in Italia
E in Italia? Qui gli investimenti nel comparto alberghiero hanno toccato lo scorso anno quota 1,4 miliardi di euro (in calo rispetto agli 1,7 del 2022), mostrando una buona dinamicità, con un discreto numero di transazioni nella prima parte dell’anno e un numero elevato di camere coinvolte negli scambi. Anche l’Italia ha registrato una contrazione del fatturato immobiliare del comparto, passato dai 3,5 miliardi di euro del 2022 ai 3 miliardi di euro del 2023, con un calo del 14% circa. Tuttavia, le performance mostrate lo scorso anno da investimenti e fatturato immobiliare possono essere considerate positive, se analizzate nel contesto geopolitico, economico e sociale all’interno del quale sono maturate, nonostante allontanino il comparto alberghiero italiano dai livelli raggiunti nel 2019.
Andando nel dettaglio delle operazioni in Italia, le allocazioni, nel corso degli ultimi diciotto mesi (da gennaio 2023 a giugno 2024) hanno interessato poco meno di 75 strutture ricettive, di cui quasi il 20% cinque stelle, più del 40% quattro stelle e poco più di un terzo tre stelle. Solamente nel corso del 2023 gli investimenti hanno interessato più di 5.800 camere. Il dato senza dubbio interessate è quello relativo al profilo degli investitori: nel 2023 il volume di operazioni svolte da investitori nazionali, come poche volte successo in passato, ha superato quello riconducibile a investitori internazionali, provenienti in prevalenza da Francia e Regno Unito e per circa un quarto da Paesi extra europei. I profili dei principali investitori del mercato alberghiero italiano sono quelli dei family office, degli operatori alberghieri e dei private equity: i primi due rappresentano la componente maggioritaria degli attori nazionali.
L’analisi
“In Italia – ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – il 2023 ha rafforzato la crescita di interesse degli investitori nei confronti degli asset e delle location in grado di attirare flussi di domanda alla ricerca di un’offerta resort, arrivati a rappresentare più del 40% del volume complessivo. Le previsioni per il settore alberghiero italiano rimangono ottimistiche, con un incremento dell’offerta contenuto dal punto di vista quantitativo, ma importante per quanto riguarda la qualità delle nuove strutture e riaperture, con ricadute positive sul comparto immobiliare”.
Previsioni sul 2024 positive – trainate da quelle da record sugli arrivi, che stimano più di 140 milioni di arrivi, poco più di 475 milioni di presenze e una spesa turistica superiore ai 145 miliardi di euro – condivise anche da Giampiero Schiavo, Amministratore Delegato di Castello SGR. “In un contesto globale ricco di incognite, il mercato immobiliare alberghiero fa registrare, in termini di investimenti, un risultato migliore delle altre asset class. Questo dato, insieme alle stime al rialzo per il fatturato europeo nel 2024 – ha sottolineato – conferma l’interesse degli investitori per un comparto che, in Italia, beneficia di ottime prospettive di crescita grazie alla forte domanda da parte dei turisti di tutto il mondo. A livello di strutture, però, occorre una profonda innovazione del patrimonio immobiliare, a partire dagli hotel per la clientela di fascia più alta, particolarmente richiesti in uno dei Paesi che vanta più destinazioni di alta gamma in Europa”.
Per approfondire: Le strutture ricettive in Italia: focus aparthotel
Nonostante la maggiore dinamicità del comparto extra alberghiero, nel corso del 2023 il ricettivo italiano ha mostrato un’inversione del trend di crescita mostrato nel 2022 riducendosi dello 0,7% e scendendo sotto quota 32.200 strutture. Nel 2023 i posti letto, riferiti a catene del lusso, pensioni marine, appartamenti in città d’arte, rifugi alpini e qualsiasi altra tipologia di offerta ricettiva ufficialmente normata a livello nazionale, si sono stabilizzati poco sopra i 5,2 milioni di unità. Gli aparthotel, insieme a hotel, resort, strutture boutique e tutti i complessi ricettivi complementari, “stanno apportando all’interno della rete infrastrutturale del settore alberghiero italiano cambiamenti, sviluppi e nascite di tendenze in grado di rispondere a necessità accidentali correlate a tempo, reddito, libertà di movimento e nuove motivazioni”, sottolinea il report di Scenari Immobiliari e Castello SGR. In particolare, lo stock europeo di serviced apartments attualmente ha superato le 230mila unità (più 15% rispetto al 2020) con una distribuzione disomogenea nei diversi mercati del Continente, con Italia e Spagna accomunate da elevate potenzialità di espansione sia per operatori noti che per nuovi attori. In Italia meno del 10% degli aparthotel risulta essere gestito da operatori specializzati e formato da un numero medio di 80 unità abitative, inferiore rispetto al 15% e ai 120 alloggi europei. Le future aperture programmate in Italia entro la fine del 2025 genereranno un incremento dell’offerta superiore all’80%.
Il peso dell’F&B sul valore immobiliare degli hotel
“Il settore alberghiero ha vissuto una trasformazione profonda, influenzata da una molteplicità di fattori economici, tecnologici e culturali. Uno degli aspetti più significativi di questa evoluzione – si legge nel rapporto di Castello SGR e Scenari Immobiliari – è stato l’integrazione e la crescita del settore della ristorazione all’interno delle strutture. La ristorazione è un servizio che, se ben gestito, permette l’incremento del fatturato, la riconoscibilità della struttura e l’allargamento dell’offerta, l’aumento del valore e l’evoluzione in spazio a uso pubblico e destinazione dei viaggiatori”. Nelle buone pratiche, a livello nazionale, la ristorazione contribuisce per oltre il 28% alla composizione del fatturato totale degli alberghi, tanto da stimare il contributo specifico del segmento food&beverage in 3,5 miliardi di euro. Inoltre, un ristorante di alto livello può contribuire indirettamente a un aumento del valore immobiliare fino al 20% per le strutture che ospitano ristoranti stellati (oltre ai servizi complementari), dimostrando come la qualità dell’offerta di ristorazione rappresenti ormai un potente driver di valore per il settore alberghiero.
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