Si consolida la crescita del mercato immobiliare alberghiero italiano. La conferma arriva dai dati del rapporto annuale di Castello Sgr e Scenari Immobiliari, presentato nei giorni scorsi a Milano in occasione del tradizionale appuntamento di luglio con Hospitality Forum. Vediamoli nel dettaglio in questo approfondimento dall’ultimo numero del nostro magazine digitale (sfogliabile per intero a questo link).
I dati
A emergere è una dinamica di “forte espansione” che nel 2025 ha portato a raggiungere volumi di investimento pari a 2,35 miliardi di euro, in crescita del 27% rispetto all’anno precedente, tra i migliori risultati degli ultimi anni, hanno comunicato gli analisti. Il trend positivo si è ulteriormente consolidato nel primo semestre del 2026, con attività di investimento che si stima possano aver raggiunto 1,25 miliardi di euro, “a testimonianza della solidità del comparto e dell’interesse crescente degli investitori”.
Focus sul lusso
Guardando ai segmenti, gli investimenti continuano a concentrarsi su quelli di fascia medio-alta, a maggiore valore aggiunto, con operazioni che nel 2025 hanno riguardato 70 strutture, prevalentemente alberghi a quattro e cinque stelle, con circa 5.250 camere coinvolte. In generale – rileva il rapporto – le attività di compra- vendita, mantenutesi vivaci tra il 2025 e i primi mesi del 2026 con più di 90 tran- sazioni e un totale di quasi 8.300 camere, continuano a mostrare una distribuzione sempre più ampia sull’intero territorio nazionale.
Le destinazioni
Accanto alle principali destinazioni – Roma, Milano, Venezia e Firenze – cresce infatti l’interesse per località leisure e città secondarie ad alto potenziale. Parallelamente, continua ad aumentare il valore del patrimonio immobiliare ricettivo italiano, che nel 2025 ha superato i 173 miliardi di euro, in aumento del 7,2% su base annua. Trentino-Alto Adige, Emilia-Romagna e Veneto occupano le prime tre posizioni della classifica riguardante il numero di strutture alberghiere, con rispettivamente oltre 5.370, 4.030 e 3.150 alberghi, per più di 370mila camere complessive. Per quanto riguarda, invece, le strutture extra-alberghiere il podio è formato da Veneto, Lazio e Lombardia con oltre 65mila strutture la prima, 34mila la seconda e circa 25.700 la terza.
Il fatturato
In crescita è anche il fatturato immobiliare alberghiero, che nel 2025 ha raggiunto i 3,8 miliardi di euro, segnando un incremento di circa il 12% rispetto all’anno precedente, grazie soprattutto alla spinta offerta, anche in Italia, dal private equity e dai proprietari-operatori nonché della componente istituzionale soprattutto in operazioni di valorizzazione degli asset.
“Il settore immobiliare alberghiero ha ormai superato definitivamente la fase di recupero post-pandemico, entrando in un nuovo ciclo di sviluppo più maturo e strutturato – ha commentato Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari –. In questo contesto, l’Italia si distingue per un mercato sempre più orientato alla qualità e alla valorizzazione degli asset, con un valore patrimoniale complessiva- mente superiore ai 140 miliardi di euro, in crescita del 7% rispetto al livello raggiunto nel 2024. La crescita diffusa degli investimenti e il rafforzamento dei principali indicatori operativi evidenziano, da un lato, come gli operatori stiano puntando con decisione su interventi di riqualificazione e riposizionamento e, dall’altro, come le prospettive di crescita restino positive. Questo in particolar modo per mercati come Milano o Bologna e brand territoriali, quali Firenze con Siena e il Chianti, Genova con i territori costieri fino a La Spezia, Verona con il Garda, Napoli e la Costiera Amalfitana, ormai con livelli di occupancy strutturalmente prossimi all’80% e che continueranno a offrire buone opportunità a investitori istituzionali, proprietari- operatori e private equity”.
L’andamento del settore
A stimolare gli investimenti sono infatti i risultati operativi del settore, con il tasso di occupazione delle strutture di fascia medio-alta che si è mantenuto su livelli elevati, superiore al 65% nella quasi totalità delle città italiane e con le principali destinazioni oltre il 75%, e ulteriori segnali di crescita nei primi mesi del 2026.
La forza delle destinazioni
La ripresa del turismo dopo la crisi pandemica, tuttavia, non ha prodotto una ripartenza uniforme: alcuni territori hanno recuperato rapidamente i flussi perduti, mentre altri hanno impiegato più tempo per ritornare ai livelli precedenti. Il rapporto evidenzia come negli ultimi anni la forza di una destinazione non dipenda esclusivamente dalla disponibilità di infrastrutture o dalla quantità di posti letto, ma dalla sua capacità di essere riconoscibile, autentica e distintiva agli occhi dei visitatori. Ecco, dunque, sottolineano gli analisti, che in un mercato sempre più competitivo e globale, la reputazione di un territorio rappresenta un patrimonio immateriale capace di orientare gli investimenti.
“Per gli investitori, il segmento dell’hospitality si conferma uno dei più interessanti all’interno del mercato del real estate in Italia – ha commentato Giampiero Schiavo, Amministratore Delegato e Direttore Generale di Castello Sgr –. Pur in un contesto in forte evoluzione, molte delle principali metriche, dal numero di presenze al tasso di occupancy, registrano un incremento ormai da diversi anni consecutivi. Il settore del lusso, in particolare, rappresenta un driver per tutto il comparto, guidando l’espansione di tutto il settore alberghiero come dimostra la pipeline delle prossime aperture. In questo scenario, occorre lavorare per potenziare l’offerta di servizi premium dedicati alla clientela più esigente, ma anche continuare a riqualificare e integrare il patrimonio infrastrutturale esistente, che vede emergere a fianco degli hotel formule nuove come le branded residences”.
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