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Valutazioni alberghiere: un approccio internazionale

Diversamente da altre tipologie di asset, l’attività d’impresa rappresenta il fondamentale driver per la creazione di valore attraverso l’immobile hotel

Diversamente da altre tipologie di asset, l’attività d’impresa rappresenta il fondamentale driver per la

Di Fabrizio Trimarchi, 21 settembre 2018

www.hospitalityseeker.it

Da diversi anni, l’affermazione di standard professionali a livello internazionale ha consentito di rendere più omogeno un campo, quello della valutazione alberghiera, troppo spesso oggetto di limitata comprensione, da parte sia degli imprenditori alberghieri, sia dei diversi soggetti del comparto immobiliare ricettivo. Grazie però all’aumento della trasparenza verificatasi in questo ultimo ciclo immobiliare per le strutture dell’hôtellerie con destinazione d’investimento, il tema delle valutazioni alberghiere è divenuto attuale, in un’ottica sia di determinazione del valore di mercato di tali beni, sia di valorizzazione degli stessi.

Metodo reddituale, basi di valore e assumption

L’immobile alberghiero si differenzia notevolmente dalle altre asset class presenti sul mercato degli investimenti in Cre (Commercial real estate) proprio per le sue peculiarità, e per la presenza di un’attività commerciale prevalente. Diversamente da altre tipologie quali quelle direzionali, commerciali in senso stretto o industriali, l’attività d’impresa alberghiera rappresenta il fondamentale driver per la creazione di valore attraverso l’immobile, costituendo pertanto l’elemento centrale sul quale fondare il lavoro del valutatore professionale.

I metodi valutativi comunemente accettati sono quello reddituale, comparativo e del costo di ricostruzione. Mentre gli ultimi due sono definibili come ancillari rispetto alla corrente practice valutativa, il reddituale rappresenta il metodo comunemente più indicato per gli immobili alberghieri, basato su analisi di attualizzazione dei flussi di cassa futuri associabili all’asset alberghiero (dcfdiscounted cash flows).

Identificato il metodo, il passaggio successivo riguarda la determinazione delle cosiddette «basi di valore», definite da standard professionali di valutazione, come quelli determinati dal Royal institution of chartered surveyors (Rics). Dal punto di vista del valutatore, le «basi di valore» per la valutazione alberghiera sono in particolare rappresentate dal «valore di mercato» e dal «canone di mercato».

Sono questi elementi peculiari che spesso generano limitata comprensione da parte dei clienti per i quali si effettua la valutazione, rendendo necessario comunicare e condividere la logica e le finalità del lavoro valutativo.

Secondo quanto recitano tali standard, il «valore di mercato» è «l’ammontare stimato a cui una attività (o passività) dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole, e senza coercizioni». E una definizione pressoché identica vale anche per il «canone di mercato». In un determinato momento del ciclo immobiliare, il «valore di mercato» riflette quindi il più probabile valore che si formerebbe dall’incontro tra l’offerta (l’asset alberghiero posto in vendita) e la domanda, rappresentata da potenziali compratori interessati ad acquisire lo stesso asset.

Un aspetto fondamentale della pratica valutativa è rappresentato poi dall’identificazione delle cosiddette «assumption», ovvero le assunzioni sulle quali si basa il processo di valutazione. Il valutatore identificherà una serie supposizioni considerabili come vere dalle quali farà discendere l’intero percorso valutativo, verificandone l’effettiva applicabilità e gli effetti sul risultato della valutazione. In tal senso, le «assumption» e le eventuali limitazioni identificano il perimetro metodologico, attraverso il quale il valutatore esplica la propria attività professionale, contribuendo a rendere univoco e non indeterminato l’iter valutativo, soprattutto a beneficio del cliente che richiede la valutazione.

Analisi del conto economico e processi di attualizzazione

Definite le «assumption», il primo elemento necessario alla valutazione consiste nell’identificazione della tipologia di immobile alberghiero da valutare, nell’ambito della propria operatività. In tale direzione, la valutazione avrà quale oggetto un immobile esistente, cioè già operativo, oppure un progetto di un immobile non ancora realizzato.

Definiti tali aspetti, l’ulteriore elemento qualificante riguarda la presenza o meno di contratti di gestione in capo all’immobile, al fine di identificare lo scenario valutativo più appropriato. In caso di assenza di contratti di gestione, ove l’attività d’impresa alberghiera sia esercitata direttamente dal proprietario dell’immobile, avremo una valutazione dell’albergo in vacant possession, mentre in caso di presenza di contratti, la valutazione riguarderà l’immobile sottoposto a un contratto di gestione, sia esso di locazione (lease), oppure di cosiddetto management.

In entrambi i casi, la prassi valutativa prevede l’analisi del conto economico della gestione alberghiera, in presenza o assenza di contratti, per determinare i flussi di cassa futuri della gestione. In tale contesto, la peculiarità delle operazioni alberghiere si manifesta in modo evidente, poiché la rappresentazione del conto economico e dei flussi rispecchierà ulteriori standard internazionali, riconducibili al sistema di contabilità Uniform standards of accounts for the lodging industry (Usali), derivato dalle practice americane e in via di diffusione anche in Italia.

Attraverso la composizione delle proiezioni del conto economico, e la sostenibilità delle stesse in ottica di mercato, vengono quindi derivati i flussi di cassa futuri da cui, mediante opportuni metodi di attualizzazione, si indentifica il valore dell’asset alberghiero. Tali modelli di attualizzazione, vero fulcro per la determinazione del valore finale dell’immobile, devono riflettere le condizioni correnti sul mercato al momento della valutazione, attraverso l’opportuna identificazione dei tassi di attualizzazione e di sconto, i cosidetti cap e discount rate, che determineranno in definitiva il risultato valutativo complessivo.

 

Che cos’è il Rics

Il Rics, Royal institution of chartered surveyors, è il principale organo indipendente anglosassone che regola e certifica le professioni e le società che operano nel campo immobiliare. Con oltre 125 mila membri in tutto il mondo, di cui 450 in Italia, il Rics rappresenta una garanzia di competenza, etica e trasparenza, a beneficio di tutti gli operatori del comparto real estate.

 

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