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La valutazione di un’azienda alberghiera presenta caratteristiche differenti da quella di una qualsiasi altra impresa. Nel caso in cui, in particolare, la compagnia sia proprietaria anche dell’immobile nel quale viene svolta l’attività ricettiva, tale giudizio deve essere visto come un’adeguata mediazione tra il valore immobiliare dell’asset alberghiero e la sua parte reddituale: un equilibrio di difficile determinazione che, a livello internazionale e in particolare nei paesi anglosassoni, ha spesso privilegiato il secondo elemento a discapito del primo. Ora però le cose stanno cambiando e c’è chi, anche all’estero, si è cominciato a domandare se sia corretto che di solito, in una vendita, la parte immobiliare di un hotel conti appena per il 36% del suo valore complessivo. Perché, in altre parole, un albergatore dovrebbe presentare, in prima istanza, a un potenziale acquirente solo i numeri prodotti, senza che questo nemmeno abbia visto la struttura? Si è pensato così che la componente immobiliare dovesse essere incrementata (fino a un valore pari al 60% della valutazione generale), effettuando altre analisi o partendo da altri presupposti, esulanti dai criteri di stima più diffusi: un modo, quest’ultimo, per garantire al proprietario alberghiero prezzi di vendita dell’asset più vicini alle proprie aspettative.
Ma procediamo con ordine. I metodi tradizionalmente utilizzati per la valutazione delle aziende alberghiere, in generale, sono tutti riconducibili a tre diversi approcci: il criterio del reddito, che mira a determinare il valore attuale dei benefici futuri della proprietà sulla base del reddito netto scontato al tasso di rendimento desiderato; il criterio di mercato, che si basa sul valore derivante da transazioni di beni simili; il criterio del costo, ragionevolmente efficace, però, solo in presenza di edifici relativamente nuovi e costruiti con metodi e misure standard.
Il nuovo approccio elaborato dal presidente della società di consulenza americana Hvs, Steve Rushmore, è invece un metodo che, partendo dalla base del criterio reddituale, sviluppa un’inedita modalità di valutazione degli asset alberghieri, capace di bilanciare più accuratamente l’impatto dell’andamento dell’attività sulla componente immobiliare patrimoniale del bene. Attraverso il criterio del reddito, infatti, il valore reale del bene viene sgonfiato dall’impatto della sua redditività. E questo ne riduce significativamente il valore patrimoniale di garanzia, che è alla base dei processi di concessione dei prestiti bancari.
Il valore di un hotel, in particolare, è solitamente considerato essere composto da quattro elementi: terreno e immobile, migliorie, beni mobili e andamento dell’attività. In effetti gli alberghi sono sicuramente qualcosa di più di un semplice mix di mattoni e malta: vendono quotidianamente servizi e richiedono elevate capacità manageriali. Inoltre gli ingenti investimenti in beni mobili, per esempio ff&e (furniture, fixtures & equipment, ossia arredi, mobilio e attrezzature), hanno una relativamente breve durata e sono soggetti a una rapida svalutazione. Sia l’approccio reddituale sia quello di Rushmore partono così dalla stessa percentuale di accantonamento, rispetto al totale delle entrate, destinata alla sostituzione degli ff&e esistenti. Il metodo elaborato dal presidente Hvs, però, preferisce applicare tale deduzione sul conto economico delle perfomance dell’albergo piuttosto che sul valore immobiliare dell’asset. Il criterio Rushmore, poi, non tiene conto delle spese di avviamento perché, a causa del turnover proprio dell’attività alberghiera, un hotel può essere considerato in continuo start up. Pertanto tali spese vengono già contabilizzate all’interno dello stesso conto economico. Infine, per dedurre il reddito attribuibile alla gestione ed estrapolare così il valore intangibile dell’attività da quello della struttura immobiliare, l’approccio Rushmore analizza la forza della gestione della struttura, confrontandola con le tariffe medie, i tassi di occupazione e i revpar dei propri competitor.
Con tale sistema, in altre parole, l’operatività alberghiera di successo incide positivamente sul prezzo di vendita dell’asset, ma anche il valore immobiliare della struttura è ragionevolmente considerato. Di contro, una gestione alberghiera non del tutto efficiente non svaluta in maniera sostanziale il valore immobiliare dello stesso bene.
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