Cercare il sostegno delle istituzioni, investire nella qualità e aggiornare le proprie strategie di gestione dei capitali secondo i più recenti trend internazionali. Sono le tre regole d’oro emerse durante il convegno «La competitività del sistema turistico italiano: il ruolo degli investimenti immobiliari», svoltosi a Milano lo scorso 23 maggio all’interno della terza edizione di Eire, il salone dedicato al mercato immobiliare e al real estate italiano e dell’area mediterranea. L’incontro è stato aperto da Marco Berchi, direttore centrale studi, ricerche e periodici del Touring club italiano, che ha sottolineato il rilevante contributo apportato dall’industria dei viaggi all’economia mondiale e, in particolare, a quella del nostro paese: «Secondo i dati più recenti, il solo segmento del turismo internazionale rappresenta il 10,8% del pil italiano. Un dato ancora più significativo se si considera che il fatturato generato dai flussi domestici nel nostro paese è circa il doppio di quello derivato dall’incoming. Non solo: l’industria dei viaggi è spesso la forza motrice di cicli di sviluppo virtuosi, perché le stesse esigenze del turismo impongono il miglioramento delle infrastrutture e la salvaguardia dell’ambiente. Ciononostante, le nostre istituzioni non considerano ancora il settore una materia prioritaria dell’agenda politica nazionale. Un atteggiamento che ha gravi ricadute sulla competitività generale del nostro paese».
Berchi ha poi evidenziato l’altro grande fattore di criticità: «Le strutture ricettive in Italia sono particolarmente numerose ma spesso piccole, raramente affiliate a gruppi alberghieri di una certa rilevanza e con tassi di occupazione medi deficitari. Questa situazione si traduce in un’eccessiva presenza sul territorio di strutture obsolete e di basso livello. Occorre, perciò, che i privati tornino a investire nel settore per garantire un adeguato ammodernamento del parco ricettivo nazionale».
In linea con quanto sostenuto da Berchi, anche l’intervento dell’amministratore delegato di Una spa, Elena David: «Il nostro mercato è caratterizzato da una scarsa presenza di hotel a quattro o cinque stelle, che costituiscono solo il 30% dell’offerta alberghiera nazionale, contro il 50% dei tre stelle. Inoltre, la tendenza tutta italiana a concentrare in un’unica società proprietà e gestione delle strutture ricettive tende a congelare ingenti somme di capitali e a rendere complicata l’espansione dei grandi gruppi. Il livello qualitativo dell’offerta è poi ulteriormente peggiorato dagli scarsissimi investimenti effettuati negli ultimi anni in dotazioni tecnologiche». Un decadimento progressivo che ha generato una percezione negativa del rapporto qualità-prezzo del prodotto alberghiero nazionale.
«Ma le colpe non sono tutte degli imprenditori», ha proseguito David. «Mancano infatti, a volte, le condizioni atte a creare un ambiente adatto agli investimenti. A cominciare da una standardizzazione del sistema di classificazione delle strutture ricettive nazionali, che tuteli la qualità dell’offerta. Ma si sente anche la mancanza di una politica di promozione istituzionale della deziozazione del sistema di classificazione delle strutture ricettive nazionali che tuteli la qualità dell’offerta. Ma si sente anche la mancanza di una politica di promozione istituzionale della destinazione Italia all’estero, di significativi sgravi fiscali sulle spese destinate all’ammodernamento delle strutture ricettive e di una concreta omogeneizzazione del regime dell’Iva. Infine, vorremmo avere più possibilità di dialogo con le banche. Agli istituti finanziari chiediamo maggiore attenzione alla valutazione delle idee, in un’ottica di sulità sono particolarmente onerosi, vorremmo avere più possibilità di dialogo con le banche. Agli istituti finanziari chiediamo maggiore attenzione alla valutazione delle idee in un’ottica di superamento della logica esclusiva delle garanzie reali. Ma anche l’allungamento della durata del finanziamento e una maggiore flessibilità dei tassi d’interesse».
Nonostante tali difficoltà, il 2006 è stato un anno record per il numero e il valore delle transazioni immobiliari non solo in Europa ma anche in Italia. A sottolinearlo è stato Fabrizio Trimarchi, associate di Jones Lang LaSalle hotels: «Un mercato in salute, quello alberghiero, con la redditività degli hotel situati nella maggior parte delle grandi città europee in netta crescita. Mancano tuttavia i dati relativi al mid market, particolarmente importante proprio nel nostro paese. Per studiare questo rilevante segmento di mercato abbiamo perciò deciso di sviluppare nei prossimi mesi una sezione italiana della selected services division già operante nei nostri uffici statunitensi».
A chiudere il convegno, gli interventi di Claudio Ceccherelli, direttore del Park Hyatt di Milano, che ha anticipato i piani di espansione del brand a Roma, Firenze e in Sicilia, e di Alan Mantin, director of development southern Europe and Africa di Hilton hotels, che ha sottolineato l’importanza fondamentale della conoscenza del mercato e del territorio nell’elaborazione di un piano d’investimento inteso a garantire la redditività della gestione alberghiera.
In affitto per 50 anni le proprietà del demanio
Presente a Eire 2007 anche l’agenzia del demanio, che ha presentato la nuova concessione di valorizzazione, uno strumento inedito introdotto dalla Finanziaria 2007 per attirare investitori privati interessati ad affittare, per una durata massima di 50 anni, beni immobili di proprietà dello Stato da mettere a reddito tramite la riconversione a nuova destinazione d’uso. «La concessione», spiega il direttore dell’agenzia del demanio, Elisabetta Spitz, «sarà subordinata alla riqualificazione del bene immobile, mentre i canoni saranno in linea con i prezzi di mercato e modulati secondo l’equilibrio economico-finaziario dell’investimento».
Risulta perciò di particolare interesse il nuovo progetto del demanio relativo al sistema beni a rete, che coinvolge un patrimonio ingente costituito da fari, caselli idraulici e ferroviari, torri di avvistamento, ex ricoveri antiaerei e bunker ormai dismessi, spesso situati in contesti paesaggistici e storici d’eccezione.
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