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Npl e turismo tra sfide e opportunità

I crediti incagliati garantiti da immobili alberghieri valgono 13-15 miliardi di euro. Quale il loro appeal nei confronti degli investitori? Uno studio Deloitte fa luce sulla questione

I crediti incagliati garantiti da immobili alberghieri valgono 13-15 miliardi di euro. Quale il loro appeal n

Di Massimiliano Sarti, 18 ottobre 2018

Di Npl in Italia se ne parla da molto. Si tratta dei cosiddetti crediti incagliati o inesigibili, che pesano sui conti di molte banche tricolore e che rappresentano uno dei fardelli più pesanti da portare per il nostro sistema creditizio, nonché oggetto del contendere con il resto d’Europa in tema di regolazione bancaria. Nel settore turismo, tuttavia, gli Npl sono visti spesso come un’opportunità: un’occasione per gli investitori italiani e internazionali di acquisire il possesso di asset ricettivi a prezzi competitivi, da rilanciare o convertire con nuovi progetti di ospitalità ad hoc. Ma al di là delle numerose dichiarazioni d’intenti generali, nessuno fino a oggi è riuscito a quantificare la reale portata di tale opportunità. Qual è in particolare il volume degli asset eventualmente disponibili? E soprattutto quale il loro appeal nei confronti degli investitori?

A gettare un po’ di luce sulla questione, analizzando numeri e dati concreti, ci ha provato il convegno «Npl nel turismo, opportunità di mercato e filiera virtuosa», organizzato dalla divisione lombarda della Federazione italiana residence, Rescasa, presso la sede di Confcommercio Milano. «Nel nostro Paese, dal 2008, anno del crack Lehman Brothers, al 2015, gli Npl sono cresciuti costantemente a un tasso composto del 25% annuo, arrivando a toccare quota 200 miliardi di euro», ha raccontato il partner financial advisory Deloitte, Umberto Rorai. «In seguito, tale valore ha cominciato progressivamente a ridursi, anche se nel primo semestre di quest’anno l’ammontare degli Npl superava ancora la soglia dei 160 miliardi, facendo dell’Italia il Paese con la percentuale di crediti incagliati più alta d’Europa rispetto al totale degli impeghi lordi (8,7%)». Di tale massa di sofferenze, circa il 50% è rappresentato da crediti garantiti da immobili. Il 10% di questi ultimi è quindi costituito da asset a destinazione turistico-ricettiva, con un valore contabile lordo complessivo (Gbv) di 13-15 miliardi di euro. «Anche se la cifra reale potrebbe essere ancora maggiore rispetto alle stime ufficiali», ha specificato Rorai.

A fronte di tale scenario, appena l’1% delle aste giudiziarie si riferisce però a proprietà alberghiere, con la maggior parte delle procedure che riguardano invece beni di tipo residenziale. «In asta», è quindi intervenuto il presidente del Tavolo di studio delle esecuzioni italiane (Tsei), Stefano Scopigli, «vanno mediamente in vendita gli asset più difficili, non certo quelli più appetibili. Negli ultimi due anni, in particolare, sono finiti all’incanto circa 1.204 hotel, per un totale di 1,8 miliardi di euro e un valore medio ad asset di 1,5 milioni. Scendere nei dettagli di queste operazioni risulta tuttavia piuttosto complicato, perché gli stessi tribunali sono poco interessati a raccogliere dati specifici».

In realtà, una quota significativa delle sofferenze interessate da collateral di tipo ricettivo-alberghiero è stata negoziata sul mercato come «single name» (strumenti singoli, ndr), tramite trattative riservate con i principali investitori. «Si trattava, nella maggioranza dei casi, di trophy asset, spesso dotati di un buon flusso di cassa ma gravati da un eccesso d’indebitamento», ha aggiungo ancora Rorai. Tra le operazioni più importanti recentemente portate a termine in Italia collegate a collaterali Npl, il partner Deloitte ha quindi citato le acquisizioni del portafoglio Boscolo, del CastaDiva di Blevio e delle Terme di Saturnia da parte di investitori internazionali quali rispettivamente Värde Partners, Attestor Capital e York Capital Management.

«Superata la fase di emergenza», ha poi sottolineato il manager financial advisory di Deloitte, Lorenzo Zini, «le banche sono oggi impegnate a mettere a posto i conti. Negli ultimi quattro anni, il volume del transato riguardante gli asset sottostanti agli Npl è perciò salito costantemente, sfiorando nel 2017 quota 70 miliardi di euro, di cui circa 8 miliardi relativi a proprietà ricettive. Ma quello che appare forse ancora più interessante è la diversificazione dei portafogli, alcuni dei quali sono stati specificamente connotati per attrarre gli investitori specializzati, con un beneficio medio in termini di pricing del 10%-20% a favore dei creditori». Si tratta di un passaggio importante, perché il tradizionale mercato degli Npl in Italia ha riguardato soprattutto portafogli di sofferenze miste (corporate e retail, con o senza collaterale). «In tale contesto, gli hotel venivano a volte inseriti solo per aumentare l’appeal del lotto in vendita, non dando così però ai creditori la possibilità di estrarre il valore pieno degli asset», ha aggiunto Rorai.

Per gli investitori potrebbe inoltre aprirsi presto un’ulteriore frontiera. Si tratta delle cosiddette inadempienze probabili (Utp): un mercato da 89 miliardi di euro, che offre l’occasione di riscattare contratti con debitori in difficoltà ma non ancora in default. Un’opportunità che potrebbe coinvolgere soprattutto i fondi specializzati in operazioni di turn-around interessati al business, con evidenti benefici in termini di prezzo di transazione.

La questione Npl non riguarda tuttavia solamente il comparto alberghiero, ma tocca da vicino anche un comparto emergente come quello degli affitti brevi: «In Italia», ha ricordato il segretario generale di Rescasa Lombardia, Massimo Costa, «ci sono oggi attorno ai 34 milioni di immobili, inclusi circa 6 milioni di unità abitative sfitte. Una parte di queste ultime è proprio legata a crediti incagliati e potrebbe quindi essere sfruttata da società capaci di gestire gli asset in maniera professionale».

Da non dimenticare, infine, è l’offerta aparthotel: un segmento che oggi gode di grande fortuna in Europa e che potrebbe perciò rappresentare una possibilità di riconversione valida per alcune situazioni. «In tema di Npl, qualsiasi soluzione innovativa è la benvenuta», ha commentato a questo proposito Scopigli. A frenare il potenziale sviluppo di questa forma ricettiva c’è però l’aspetto normativo: «Il regolamento sui condhotel recentemente approvato dal Parlamento è poco chiaro», ha infatti concluso il presidente di Confindustria Alberghi, Giorgio Palmucci. «Per di più, la norma deve essere applicata dalle singole regioni, che al momento stanno procedendo in ordine sparso: i parametri sono quindi confusi e gli operatori stentano a muoversi. Visto tuttavia lo sviluppo che gli aparthotel stanno avendo in molte aree del mondo, stiamo parlando con la Conferenza stato-regioni, affinché si possa adottare un principio unitario valido in tutta la nazione».

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