Flight to quality e ristrutturazioni del debito: le condizioni macroeconomiche globali hanno condizionato fortemente l’andamento del real estate alberghiero in area Emea nel 2011 (Europa Medio Oriente e Africa). D’altronde non sarebbe potuto essere altrimenti in un contesto nel quale gli istituti di credito hanno avuto a che fare con le note difficoltà di finanziamento e si sono dovuti impegnare a riordinare i propri bilanci in vista dei nuovi, più stringenti, parametri di Basilea 3, per la gestione e il controllo dei rischi dell’intermediazione bancaria. Ciononostante, il 2011 si è dimostrato anche un anno di buona attività: sia da parte degli investitori, sia da parte degli operatori alberghieri. Secondo i dati 2011 degli Hotel investment highlights di Jones Lang LaSalle Hotels, alla fine dell’anno il volume complessivo di investimenti si è infatti attestato a quota 8,1 miliardi di euro, registrando un incremento del 5% rispetto al 2010.
A favorire la maggiore vivacità del mercato ha contribuito, in particolare, il miglioramento delle performance degli hotel situati nella maggior parte dei paesi Emea. «Tuttavia», sottolinea l’executive vice president Jones Lang LaSalle Hotels, Roberto Galano, «è da segnalare che molto spesso tale crescita si è registrata a partire da livelli di performance molto bassi, segnati da questi anni di difficile congiuntura: in molti mercati, il ricavo medio per camera disponibile (revpar) è tutt’oggi ben al di sotto degli standard conseguiti prima della crisi del 2008-2009. Non solo: la pur ridotta ripresa delle performance ha subìto una nuova battuta d’arresto nell’ultimo trimestre del 2011 e anche per quest’anno ci aspettiamo una crescita relativamente modesta».
Nel dettaglio, l’aumentata attività del mercato del real estate alberghiero si è soprattutto rivolta verso gli immobili di qualità. «Nel 2011 abbiamo, infatti, assistito a una strategia flight to quality», riprende Galano. «I trophy asset nelle principali città hanno raggiunto valori record, ampliando il differenziale di prezzo tra proprietà primarie e secondarie. Le strutture più prestigiose sono state ricercate soprattutto da investitori mediorientali e asiatici, principalmente rappresentati dai cosiddetti high-net-worth-individual (Hnwi, le persone dotate di redditi elevati) e dai fondi sovrani, nonostante l’elevato prezzo per camera pagato e i bassi rendimenti associati a tali investimenti». In sostanza è avvenuto qualcosa di paragonabile a quello che, nel mercato dei titoli pubblici, è accaduto con i titoli di stato tedeschi, i quali, in occasione di alcune recenti aste, hanno addirittura registrato rendimenti negativi e ciononostante sono stati in grado di attirare ingenti capitali alla ricerca di un approdo al riparo dalle turbolenze congiunturali, anche se scarsamente redditizio.
«A dispetto di una discreta crescita delle transazioni di portafogli alberghieri, la maggior parte dell’attività di investimento ha poi coinvolto singoli asset. Questi hanno infatti rappresentato il 60% del volume di investimenti complessivi del 2011», aggiunge ancora Galano. «Il 78% circa delle transazioni ha inoltre riguardato acquisizioni al di sotto dei 50 milioni di euro, con solo il 3% che invece ha superato i 200 milioni». Nell’area Emea, il mercato più liquido è stato quindi ancora una volta il Regno Unito, con un volume di transazioni pari a 2,9 miliardi di euro. Al secondo posto si è classificata la Francia con 1,1 miliardi, seguita dalla Germania con circa 800 milioni. Ma nel 2011 si è registrato soprattutto un incremento delle operazioni collegate alla ristrutturazione del debito: numerosi gruppi bancari hanno iniziato un processo di razionalizzazione, vendendo asset detenuti in bilancio al fine di rafforzare i propri requisiti patrimoniali. «Tali transazioni», spiega Galano, «sono avvenuti in special modo nel Regno Unito e in Irlanda. Tuttavia, alla luce delle crescenti pressioni delle autorità perché le banche incrementino i propri requisiti patrimoniali, è molto probabile che altri mercati europei ne seguiranno a breve l’esempio».
Per quanto riguarda, infine, il 2012, le stime Jones Lang LaSalle Hotels prevedono che il volume complessivo delle transazioni alberghiere in area Emea quest’anno sia destinato a rimanere sostanzialmente stabile, attorno a quota 8 miliardi di euro. In tale contesto generale sono destinate però ad aumentare le compravendite legate alle operazioni di ristrutturazione del debito, così come dovrebbe crescere il numero di distressed asset immessi sul mercato, specialmente nei mercati secondari. E ciò a causa di performance alberghiere ancora con bassi margini di profitto o addirittura negativi, che indurranno alcuni proprietari a vendere i propri immobili. Nel contempo, tuttavia, i fondi sovrani e gli Hnwi continueranno a investire negli asset di pregio situati nelle città principali. Questi investitori, infatti, grazie all’apporto di capitale proprio non sono esposti alle difficoltà di accesso al credito con cui altri protagonisti del mercato si interfacciano da un po’ di tempo. «In generale», conclude Galano, «l’attuale crisi del debito sovrano potrebbe rallentare l’attività di investimento. Il clima di incertezza ha reso gli investitori più prudenti e ci aspettiamo che tale trend proseguirà fintanto che, nei mercati europei non verrà ripristinato un clima di stabilità e fiducia».
Negativi i primi mesi di quest’anno
Il 2012 non inizia sotto i migliori auspici per il mercato del real estate alberghiero in area Emea. Nel primo trimestre dell’anno, infatti, le ultime cifre elaborate da Jones Lang LaSalle Hotels parlano di volumi d’investimento fermi a quota 1,5 miliardi di euro, per una contrazione del 39% rispetto allo stesso periodo del 2011. Unica nota parzialmente consolante, il fatto che il dato dell’anno scorso era stato fortemente influenzato da tre vendite eccezionali e di significative dimensioni, corrispondenti a circa un miliardo di euro (Marriott Champs Elysées, Ritz Carlton Mosca e un ingente portafoglio Accor). Al netto di tali transazioni, il volume di investimenti registrato nel primo trimestre del 2012 sarebbe così in crescita del 7% rispetto all’anno passato.
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