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Mancano gli investimenti a lungo termine

Scenari Immobiliari: in crescita il mercato alberghiero nazionale, ma l’Italia è frenata dalle sue tradizionali criticità, obsolescenza degli asset e carenza di managerialità incluse

Scenari Immobiliari: in crescita il mercato alberghiero nazionale, ma l’Italia è frenata dalle sue tradizi

Di Job in Tourism, 19 luglio 2018

Andante con poco brio. È il ritmo del mercato delle transazioni alberghiere nazionali, tracciato dall’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari recentemente presentato a Milano in occasione di un forum sull’ospitalità organizzato in collaborazione con Castello sgr. Un trend di segno positivo, frenato tuttavia dalle tradizionali criticità del nostro Paese: strutture a conduzione familiare troppe volte gestite secondo approcci poco manageriali, asset con livelli di obsolescenza piuttosto alti e in generale un mercato immobiliare ancora poco strutturato se paragonato al resto d’Europa. È così che se l’indiscusso appeal della destinazione continua ad attrarre capitali, questi avrebbero tuttavia soprattutto natura opportunistica, mentre si sentirebbe la carenza di investitori di lungo termine, se si esclude la notevole eccezione di Cassa Depositi e Prestiti e del suo Fondo investimenti per il turismo. Il problema, ha sottolineato il ceo di Castello, Giampiero Schiavo, è che il Paese avrebbe bisogno di maggior certezza sui tempi, in modo da permettere agli investitori internazionali di sviluppare business plan affidabili dedicati a progetti di ampio respiro.

Ma quali sono esattamente i numeri del comparto? Secondo l’analisi di Scenari Immobiliari, l’anno scorso il fatturato complessivo del real estate alberghiero italiano, che include le compravendite e il valore degli immobili sottostanti ai nuovi contratti di locazione, avrebbe raggiunto quota 2,75 miliardi, crescendo del 14,6% rispetto al 2016, a un ritmo comunque superiore alle previsioni della vigilia. Un trend che dovrebbe proseguire anche quest’anno, con un incremento atteso del 13%, mentre per il 2019 ci si attende un lieve rallentamento. A stonare non sono quindi tanto i dati assoluti, quanto la comparazione con il resto d’Europa: l’anno scorso il Vecchio continente ha registrato un andamento in controtendenza rispetto ai trend globali, con un aumento dei soli volumi transati del 22% (fonte Hvs) e un valore totale di 21,7 miliardi di euro, mentre a livello globale il mercato immobiliare alberghiero è sceso di circa il 10%, fermandosi a quota 58 miliardi di euro (fonte Rca). A trainare le performance europee, è stata soprattutto la crescita del valore delle strutture oggetto di compravendita: il numero di stanze passate di mano è infatti rimasto sostanzialmente invariato rispetto all’anno precedente, avendo riguardato circa 133 mila camere complessive.

In tale contesto, svela il report di Scenari Immobiliari, la Spagna è risultata essere il mercato più attrattivo con oltre 38.700 camere transate, seguita dal Regno Unito (24.600 stanze), dalla Germania (più di 18.700) e dall’Olanda (oltre 9 mila). Solo dopo arriva quindi l’Italia, con operazioni su poco meno di 9 mila camere, per un investimento complessivo che si è fermato ad appena il 2,6% del totale dei capitali impiegati in Europa in compravendite alberghiere (fonte: Real Capital Analytics). La relativa marginalità del Paese è quindi ulteriormente testimoniata da un’analisi Christie & Co, che pone l’Italia al quinto posto tra i target europei più appetibili dai principali investitori globali, con un peso che dovrebbe decrescere tra il 2017 e il 2018 di tre punti percentuali, passando dal 9% al 6%. D’altronde se oggi un buon numero di operatori pare concentrarsi anche sulle destinazioni leisure, come ben dimostra l’exploit della Spagna vera protagonista del turismo europeo degli ultimi anni, le location sun&beach tricolore ancora una volta stentano a sfruttare appieno tutte le proprie potenzialità. Stando a una recente elaborazione Str, il ricavo medio per camera disponibile degli hotel delle isole italiane sarebbe infatti cresciuto del 10% nel 2017: un buon risultato, che però non tiene il passo di altre mete competitor come la costiera croata (+15%), Marbella (+15%) e le isole greche (+21%), nonché con il rimbalzo registrato in location come la turca Bodrum (+65%) e la Tunisia (+38%). A pesare, sulle destinazioni meridionali della Penisola, sarebbe soprattutto la carenza d’infrastrutture adeguate, l’eccessivo onere delle imposte locali e la pervasiva presenza della criminalità organizzata, ha raccontato Silvio Maresca, amministratore unico di Bluserena, che con i suoi 12 villaggi nel Sud Italia può ben dire di conoscere il territorio.

 

Ma gli operatori continuano a credere nelle potenzialità del Paese

Raddoppio dell’offerta e crescita del 300% del margine operativo lordo (ebitda). Sono gli ambiziosi obiettivi di sviluppo per i prossimi cinque anni di Radisson Hotel Group, presentati al forum sull’ospitalità di Milano, dal chief operating officer della compagnia Chema Basterrechea: un manager ben noto alle nostre latitudini, visto che per anni è stato alla guida della divisione Italia di Nh Hotels. E la nostra Penisola rientra pienamente nei piani di sviluppo dell’operatore con base a Bruxelles: oltre alla prossima apertura del Radisson Blu di Roma, il gruppo starebbe infatti definendo ben 12 ulteriori progetti che, se finalizzati, arricchirebbero notevolmente l’attuale portafoglio tricolore della compagnia, fermo al momento a quattro indirizzi complessivi, compresa la nuova struttura capitolina.

In Meliá invece, che ha già in cantiere l’inaugurazione del milanese Innside Torre Galfa per il prossimo anno, i piani prevedono di passare dagli attuali sei hotel tricolore a 20 strutture, con un focus particolare sul Meridione. Ma il gruppo spagnolo ha mire ben chiare su tutta la Penisola, tanto che il managing director Italy, Palmiro Noschese, ha presentato una dettagliata “mappa dei desideri”: si è così scoperto che l’operatore iberico vorrebbe sviluppare il brand Meliá in Trentino e in Sardegna, nonché a Torino, Firenze e Roma. Per il Gran Meliá penserebbe invece a Milano, Venezia, Taormina, alla costiera amalfitana e ancora a Firenze, mentre i marchi Tryp, Innside e Sol dovrebbero riguardare rispettivamente la Capitale, Napoli e la Puglia.

Anche B&b Hotels, che gestisce oggi 33 alberghi in Italia, continua a credere nella Penisola, puntando pure sulle destinazioni secondarie. Il tutto, però, senza fretta e aspettando le giuste occasioni, perché, come ha fatto notare il presidente di B&b Italia, Jean Claude Ghiotti, non sempre le richieste dei proprietari degli immobili sono davvero allineate con il reale potenziale delle strutture. Roberto Micciulli, amministratore delegato di Italian Hospitality Collection (Ihc), ha quindi confermato l’apertura del Massif di Courmayeur il prossimo dicembre: un 5 stelle da 80 camere, tre ristoranti e uno chalet sulle piste. Graziano Debellini, presidente di Th Resorts, una delle compagnie italiane oggi più attive, protagonista di una decina di acquisizioni negli ultimi 12 mesi, ha invece suggerito possibili ulteriori sviluppi soprattutto in Sicilia e in Sardegna. Silvio Maresca di Bluserena ha infine rivelato l’acquisto recente di un totale di 700 camere inserite in due resort di prossima riapertura in Sardegna settentrionale e in Albania, ma anche l’interesse della compagnia verso il Salento e la Toscana, regione quest’ultima dove il gruppo starebbe giusto in queste settimane finalizzando un nuovo contratto.

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