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Le radici di una transazione

Di Massimiliano Sarti, 15 febbraio 2008

È di pochi giorni fa la notizia della sigla dell’accordo tra la Starwood hotels & resorts e il fondo italiano gestito dalla Est capital sgr per l’acquisto di un portafoglio d’immobili di proprietà del brand alberghiero internazionale. Oggetto dell’intesa, gli storici hotel Westin Excelsior e des Bains del Lido di Venezia, nonché il Villa Cipriani di Asolo (Tv) e altre proprietà e pertinenze ancillari all’attività ricettiva. La transazione, curata per conto del venditore da Jones Lang LaSalle hotels Italia, dovrebbe concludersi definitivamente entro il terzo trimestre di quest’anno per una cifra superiore ai 150 milioni di euro. “Si tratta di un prezzo decisamente congruo per entrambe le parti”, spiega Fabrizio Trimarchi, associate di Jones Lang LaSalle hotels e autore di alcuni dei contributi sul mercato del real estate alberghiero che appaiono periodicamente sulla nostra testata. “È infatti una cifra lontana dai livelli record raggiunti, per esempio, dal Four Seasons di Milano, recentemente ceduto per un valore che si è aggirato attorno ai 2 milioni di euro per camera. La vendita del portafoglio Starwood si è, di fatto, fermata a circa 370 mila euro per camera: un prezzo che tiene al contempo conto della potenzialità della destinazione, del valore degli asset e dei necessari interventi per la valorizzazione e il riposizionamento degli immobili, in particolare di quelli situati nell’area del Lido di Venezia. Il Westin Excelsior e il des Bains sono, infatti, due strutture storiche, il cui mantenimento è stato fino a oggi gestito attraverso interventi ordinari. È perciò presumibile che il nuovo acquirente possa contribuire significativamente alla riqualificazione del portafoglio con importanti investimenti”. Tutto, inoltre, farebbe pensare che la società di gestione del risparmio con quartier generale a Padova abbia deciso l’acquisto degli immobili seguendo una logica d’investimento progettuale di medio periodo, piuttosto che meri intenti speculativi. “Almeno molti indizi vanno in questa direzione”, prosegue Trimarchi. “A cominciare dal fatto che Est capital, il cui management proviene quasi completamente dall’area veneta, ha creato un fondo ad hoc per investire nel mercato del real estate veneziano. Il progetto di valorizzazione degli immobili s’inserirebbe, inoltre, nel più generale programma di riqualificazione dell’area che le istituzioni del capoluogo veneto stanno portando avanti per restituire al Lido l’antico splendore d’inizio secolo. In tale direzione va, infatti, inteso il piano di realizzazione del nuovo Palazzo del cinema, con la contestuale vendita e trasformazione dell’Ospedale al mare in una struttura ricettiva di tipo residenziale. Infine, Est capital prenderà presumibilmente in considerazione l’opportunità di mantenere Starwood per la gestione degli hotel: un ulteriore segnale a favore dell’ipotesi di un investimento volto principalmente allo sviluppo e alla valorizzazione degli immobili e dell’area su cui essi sorgono”. Questa transazione s’inserisce, poi, a pieno titolo nell’attuale trend di mercato, che vede le grandi catene internazionali cercare di liberarsi della maggior parte dei propri asset immobiliari per concentrarsi maggiormente sul proprio core business, ossia il management delle strutture alberghiere. “Uno degli aspetti più innovativi dell’accordo Starwood-Est capital”, specifica, però, Trimarchi, “risiede nel fino a poco tempo fa inedito interesse dei fondi di gestione del risparmio italiano verso gli asset alberghieri. Una tendenza innovativa che, a partire dall’ultimo biennio, sta prendendo sempre più corpo”. Ma, dato il valore e la complessità della transazione, quali sono stati gli aspetti più delicati che i consulenti Jones Lang LaSalle hotels si sono trovati ad affrontare nel gestire il processo di vendita? “In questo caso particolare”, conclude Trimarchi, “erano numerose le variabili di cui abbiamo dovuto tener conto e con cui ci siamo dovuti confrontare per arrivare alla sigla dell’intesa appena raggiunta. Prima di tutto, la composizione particolarmente articolata del portafoglio in vendita ci ha imposto di prendere in considerazione una serie notevole di possibilità: oltre agli edifici alberghieri c’erano, infatti, anche altre 13 strutture potenzialmente alienabili in modo separato, nonché asset non immobiliari come la concessione di utilizzo di alcune spiagge del Lido. La preferenza del nostro cliente, tuttavia, si orientava prevalentemente verso una vendita dell’intero portafoglio a un unico acquirente: la sola garanzia di una continuità di servizi per chi avesse avuto successivamente in gestione gli alberghi. Ciononostante era necessario andare sul mercato per capire quali sarebbero stati i vantaggi di un’eventuale vendita separata. Ci siamo così dovuti confrontare con una straordinaria molteplicità di soggetti, italiani e internazionali, interessati all’acquisto, totale o parziale, del portafoglio. La scelta del compratore finale, è stata perciò il frutto di un’analisi ponderata di molteplici fattori, tra cui, oltre all’aspetto finanziario, hanno inciso, in particolare, l’affidabilità e l’importanza dell’acquirente, nonché la sua disponibilità a negoziare un contratto di management degli alberghi con Starwood. In trattative di questa importanza, inoltre, non bisogna neppure sottovalutare la rilevanza del ruolo giocato dalle autorità locali, comprensibilmente interessate al futuro di un’area strategica per lo sviluppo futuro della propria città”.

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