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Le condizioni del credito oggi

Di Fabio Braidotti, 7 novembre 2008

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L’attuale congiuntura economica impone una riflessione profonda sulle condizioni del mercato per chiunque intenda intraprendere progetti di sviluppo alberghiero. In tale contesto, in particolare, le recenti evoluzioni del settore del credito sono destinate a influenzare pesantemente il mercato del real estate. Proprio a questa delicata materia, abbiamo così pensato di dedicare l’appuntamento di Job in Tourism con l’approfondimento Jones Lang LaSalle hotels.

Gli ultimi mesi hanno registrato una volatilità dei mercati finanziari senza precedenti. La débacle dei subprime, seguita dai ripetuti scossoni ai mercati, ben sintetizzabili nelle notizie relative ai fallimenti eccellenti di prestigiose istituzioni finanziarie, ha ulteriormente ridotto la disponibilità delle banche a concedere finanziamenti al settore alberghiero.
Rispetto solo a qualche mese fa, quando già si erano delineate alcune nuove tendenze restrittive in merito ai requisiti minimi per l’accesso al credito, la situazione si è ulteriormente evoluta. Se, infatti, le richieste relative a variabili quali la quota capitale (amortization) e le garanzie (guarantees), pur essendo ora molto diverse dalle condizioni più light imposte fino all’anno passato, rimangono tuttavia stabili rispetto allo scorso giugno, così come invariata è la necessità di mettere insieme più banche (club deals), altri parametri si sono invece, negli ultimi due mesi, ulteriormente modificati in senso restrittivo.
A cominciare dai margini (spreads), che sono cresciuti parallelamente all’aumento del tasso Euribor, mentre la leva finanziaria (loan-to-value), cioè la quota parte dell’investimento coperto dal finanziamento, è ulteriormente calata e ora non supera il 60%. Un dato, quest’ultimo, a cui si deve aggiungere la richiesta non derogabile della presenza di un gestore affermato.
Anche i termini contrattuali (covenants) si sono inaspriti, con l’importo del finanziamento sceso a un massimo di otto volte l’ebitda (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) e la clausola icr (cioè il rapporto tra l’utile e l’importo della quota interessi) salita a oltre quota 1,5.
A tutto ciò si deve aggiungere la recente tendenza di alcune banche internazionali a introdurre un certo numero di clausole cosiddette market disruption. Mi riferisco, per esempio, a quei termini che permettono alla banca finanziatrice di sostituire la componente della quota interessi legata al tasso Euribor, con l’effettivo costo sostenuto dallo stesso istituto di credito per il reperimento del denaro, espresso, tra gli altri, da indici come il tasso applicato da una certa banca di riferimento. Questo perché il tasso Euribor, in un mercato così poco liquido, non è più sempre rappresentativo del tasso interbancario al quale effettivamente la banca riesce ad approvvigionarsi di denaro.
Le strade per reperire i finanziamenti necessari a qualsiasi operazione di sviluppo alberghiero sono quindi ora più complesse. In questo scenario tornano alla ribalta gli aspetti che storicamente hanno pesato di più. Così, per ridurre il rischio, si preferiscono le location primarie, soprattutto i business hotel situati nelle principali città, magari con un gestore alberghiero affermato. Ma, mentre gli hotel dei centri urbani trovano ancora finanziatori possibili, anche se a condizioni decisamente più restrittive rispetto a qualche mese fa, i resort stanno incontrando maggiori difficoltà.
Inoltre, poiché l’affidabilità è uno dei fattori determinanti per la concessione dei finanziamenti, clienti importanti con referenze internazionali sono essenziali nel determinare la struttura finanziaria delle operazioni. In altre parole, anche se l’immobile oggetto del finanziamento è un trophy asset, la reputazione del cliente, le sue referenze, nonché le sue capacità manageriali, la sua conoscenza del settore e il suo prestigio nel comparto sono variabili chiave per il buon esito di un finanziamento.
Con la carenza attuale di risorse finanziarie, infine, le banche tenderanno sempre più a concentrarsi su operazioni di tipo semplice come, per esempio, i rifinanziamenti di strutture operanti, piuttosto che indirizzarsi verso sviluppi o espansioni.
In conclusione, il trend attuale si sta muovendo verso un mercato del credito meno speculativo, dove le banche richiedono un rientro annuale del capitale non irrisorio, dove le garanzie reali sono tornate a essere variabili fondamentali, ma soprattutto dove gli istituti di credito, forti delle conoscenze acquisite negli ultimi anni, entrano sempre più nel merito della gestione alberghiera. Date le difficoltà di reperire finanziamenti dal mondo bancario, sulla scena internazionale si stanno inoltre facendo strada alcune operazioni di tipo vendor financing, dove è lo stesso venditore a finanziare l’acquirente, cadenzando la dilazione dei pagamenti futuri in base ai risultati della gestione operativa.
Ancora una volta, insomma, chi possiede una conoscenza approfondita del settore avrà modo di avvantaggiarsi notevolmente. Gli attori forti con progetti di alta qualità in mercati attraenti dovrebbero, in particolare, essere nella giusta posizione per tramutare le circostanze attuali in grandissime opportunità.

*Analyst Jones Lang LaSalle hotels

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