Dopo aver trattato la materia del club-marketing sullo scorso numero di Job in Tourism, l’esperto in studi di fattibilità economica per investimenti nel mercato immobiliare alberghiero, nonché ricercatore per la società di consulenza Teamwork di Rimini, Stefano Lombardini, torna a collaborare anche con la nostra pagina dedicata al real estate e alle opportunità d’investimento nell’hôtellerie. Questo volta, in particolare, sotto la lente d’ingrandimento è Civitavecchia: una città di media grandezza, servita da una buona rete di comunicazione stradale e al centro d’interessanti progetti di sviluppo, legati soprattutto all’ampliamento del suo porto, già primo scalo crocieristico europeo per numero di passeggeri.
Nell’attuale scenario di mercato, i capoluoghi di provincia e le città di media grandezza, disposte su importanti assi di comunicazione o vicine a primari snodi logistici, rappresentano location di elevato interesse per un investimento immobiliare diretto o per un impegno gestionale nel ramo dell’hôtellerie. Tale discorso si applica, tra le altre, a città come Civitavecchia, l’investimento nel cui territorio deve essere però necessariamente inquadrato in un contesto più ampio del solo livello comunale e prendere in considerazione prospettive di scenari almeno regionali. Particolarmente vantaggiosa dal punto vista logistico apparirà allora una struttura alberghiera ubicata a un’ora di auto dalla capitale e posta su un asse stradale che raccoglie tutto il traffico (anche di bus operator) proveniente dalla dorsale tirrenica. La buona viabilità esistente tra Roma e Civitavecchia, grazie alla presenza dell’autostrada A12, favorisce, infatti, la velocità dei collegamenti e, di riflesso, la sosta in località toccate dall’arteria stradale.
La forte crescita del traffico crocieristico facente base nel porto cittadino, che ha ormai sorpassato Barcellona quale primo scalo europeo per numero di passeggeri, genera, poi, per il sistema alberghiero una prima ricaduta di utenza business composta dal personale impiegato sulle navi. A essa si aggiunge una quota, minoritaria rispetto all’incidenza degli equipaggi, di traffico leisure italiano e straniero in occasione del turn around, ossia del cambio dei passeggeri delle stesse crociere. Sono attesi inoltre nuovi sviluppi industriali, le cui ricadute sulla domanda di lodging facility potranno risultare sostanziali. Tali investimenti derivano, in particolare, dai progetti dell’autorità portuale per la riqualificazione dello scalo e la costruzione di nuove aree a servizio delle navi, nonché da alcuni accordi tra l’Enel, che ha qui delle centrali elettriche, e il comune di Civitavecchia.
In tale contesto espansivo, Civitavecchia dispone di una ricettività alberghiera ancora limitata. Benché si sia recentemente registrato un aumento dell’offerta, le strutture, infatti, sono solo 15, per un totale di camere intorno alle 400 unità. Il tasso di occupazione medio così raggiunge, anche per questa ragione, un buon 70%. È per la verità presente altra offerta alberghiera sul territorio a sud del comune, in località Santa Marinella, dove si trova un sistema ricettivo rivolto al turismo balneare, che soddisfa pure, in alcuni momenti dell’anno, quella domanda di soggiorni alberghieri che non trovano sistemazione a Civitavecchia. Tuttavia, nessun albergo del luogo espone insegne di catene alberghiere internazionali e il livello qualitativo può essere sicuramente migliorato, in quanto oggi è quasi tutto di fascia economy. Il canale commerciale più utilizzato, infine, è quello delle prenotazioni via internet attraverso la promozione su portali specializzati.
Identikit di Stefano Lombardini
Lombardini si occupa da sempre di ricerche di mercato nel settore del largo consumo e, dal 2000, collabora con la società Teamwork di Rimini, per cui elabora studi di fattibilità economica per investimenti nel mercato immobiliare alberghiero. Ha iniziato la sua carriera lavorando per il Censis, per poi svolgere per circa dieci anni indagini statistiche presso l’Osservatorio turistico della regione Emilia-Romagna. È stato inoltre docente di marketing in alcuni master del turismo delle università di Bologna e Rimini. Per i tipi di FrancoAngeli ha pubblicato recentemente «Innovare alberghi e agriturismi con il centro benessere» e «Nuove tecniche di vendita delle vacanze: il club-marketing». www.teamwork-rimini.com
I principali generatori della domanda
Crescita di traffico business sull’asse Livorno-Grosseto-Civitavecchia-Roma
Forte incidenza di domanda di servizi alberghieri proveniente dalle maestranze impegnate sulle unità navali
Crescita di traffico leisure derivante dallo sviluppo del turismo delle crociere
Criticità e opportunità
Tra le criticità di Civitavecchia è sicuramente da annoverare la debolezza del posizionamento di mercato del prodotto.
Non sono presenti servizi in grado di soddisfare le esigenze di una clientela business attraverso l’offerta integrata di ristorazione, di spazi congressuali e di un centro benessere.
Si nota l’assenza in città di un albergo di rappresentanza, che possa dirsi leader di area.
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