Investimenti alberghieri, l’anno del rimbalzo

Un mercato solido e in crescita. Dopo un 2019 da record e un 2020 fortemente impattato dalla pandemia, il mercato italiano degli investimenti alberghieri è tornato a crescere a ritmo veloce toccando addirittura, nel 2021, livelli superiori alla media decennale. È la fotografia scattata dal EY Italy Hotel Investment Report 2021, che ha analizzato la performance annuale del mercato italiano tracciando i trend degli investimenti nel settore. “Nonostante gli anni della pandemia da Covid-19 – si legge nel report – il mercato italiano degli investimenti alberghieri conferma la propria crescita e solidità segnando nel 2021 un rimbalzo del +92%, con un volume totale di 2,1 miliardi di euro, 57 transazioni e quasi 12.000 camere passate di mano lo scorso anno”.
Numeri che confermano “da un lato come l’interesse nel Paese da parte degli investitori internazionali e nazionali sia ancora molto forte e dall’altro come la fiducia nella ripresa in termini di flussi turistici e performance operative sia robusta e decisiva per il futuro del Paese”, ha sottolineato Marco Zalamena, Head of Hospitality di EY in Italia.
Il report di EY entra poi nel merito del volume degli investimenti analizzando come il rimbalzo del 2021 sia stato favorito da alcune importanti cessioni di portafoglio, come l’acquisizione del secondo operatore italiano di resort Bluserena, e di asset trofeo in destinazioni privilegiate come il Grand Hotel de la Minerve a Roma, il Bauer Giudecca e il Luna Baglioni a Venezia. A essere rilevato è poi il crescente interesse per i resort, che hanno raggiunto la significativa quota del 43% del mercato degli investimenti rappresentando un asset class resistente, soprattutto grazie a una forte domanda interna, per gli investitori. Oltre il 60% delle transazioni si riferisce, infine, a investimenti a valore aggiunto (conversioni e rebranding di hotel esistenti) che – è la previsione di EY – guideranno ulteriori spese di capitale nei prossimi due anni per la ristrutturazione e il miglioramento dell’offerta alberghiera esistente.
Per quanto riguarda le destinazioni, a rappresentare il 52% degli investimenti totali sono state le città dei primi 4 mercati di riferimento, ovvero Venezia, Roma, Milano e Firenze. Venezia, in modo particolare, si conferma la città più costosa d’Italia in termini di prezzo per camera. Roma e Venezia raggiungono congiuntamente il primato nel 2021 come destinazioni più attraenti registrando 326 milioni di euro in volume (16%), seguite da Milano (14%) e Firenze (4%).
Le città secondarie registrano, invece, un limitato interesse degli investitori rappresentando il 4% del volume totale e una dimensione media della singola transazione inferiore ai 10 milioni di euro. Per quanto riguarda i resort, il report sottolinea come la quota rilevante di transazioni raggiunta sia stata spinta da acquisizioni di portafoglio così come dalla vendita di asset di prima qualità in destinazioni turistiche chiave come Cortina (Radisson Savoia, Hotel Cristallo), Costa Smeralda (Hotel Ginestre, Hotel Palme, 7Pines Resort) e laghi italiani (Britannia Lake Como, Lefay Lake Garda).
In generale, gli investitori continuano a concentrarsi sul mercato delle 5 stelle e del lusso, che rappresenta quasi il 40% del volume totale degli investimenti mentre il segmento dei 4 stelle è stato guidato dalle acquisizioni di portafoglio.
Ma chi è che investe sull’hospitality italiana? Nel 2021 – sono i dati del report – il 78% delle transazioni è stato effettuato da acquirenti internazionali, soprattutto europei (Regno Unito, Spagna, Germania). Gli investitori extraeuropei hanno rappresentato il 13% del volume totale. Considerando tutte le transazioni che coinvolgono almeno un attore internazionale (acquirente o venditore), si osserva come i flussi netti di capitale verso il mercato alberghiero italiano siano costantemente positivi nel lungo periodo.
Per quanto riguarda il profilo degli investitori, il 2021 ha mostrato un’equa distribuzione tra le varie classi, con una leggera prevalenza di investitori private equity (26% del volume totale), seguiti da investitori istituzionali (23%) e HNWI/Family office (22%).
Il cosiddetto vacant possession rimane l’opzione preferita dagli investitori per l’acquisto di hotel in Italia, rappresentando il 70% delle transazioni nel 2021. Le acquisizioni di immobili sfitti comportano solitamente spese di capitale aggiuntive per la ristrutturazione e il rebranding degli hotel, aumentando il volume totale degli investimenti nel settore alberghiero. L’interesse per gli hotel in leasing, invece, a causa dell’incertezza legata al Covid-19, è ancora limitato rappresentando solo il 20% del volume totale (400 milioni di euro, in linea con l’importo registrato nel 2020).
Infine, il report EY fa il punto su quello che potrebbe essere lo scenario per il 2022: “Gli investitori internazionali – si legge nel documento – stanno continuando a perseguire opportunità nel mercato italiano e una quantità significativa di liquidità sembra pronta a essere investita nel 2022 sia in opportunità core che value add. Le banche tradizionali e le risorse del private equity stanno tornando a finanziare le acquisizioni e lo sviluppo degli hotel, così come le spese di ristrutturazione”, anche se, conclude il report “considerando i deal attualmente in pipeline e l’assenza di grandi portafogli in vendita, una parte del capitale disponibile potrebbe rimanere non allocato nel corso del 2022 a causa della mancanza di prodotti coerenti con le esigenze degli investitori”.