Prosegue – seppur con il freno a mano tirato – il trend positivo del mercato immobiliare alberghiero italiano. Nonostante le incertezze del periodo, il Bel Paese ha infatti chiuso il 2022 registrando un incremento del 40% del fatturato complessivo, pari a 3,5 miliardi di euro, a fronte, tuttavia, di un calo del volume degli investimenti rispetto al 2021 del 7% (a quota 1,7 miliardi). Un risultato – dopo il rimbalzo del 2021 – riconducibile al rallentamento causato dal progressivo rialzo dei tassi di interesse da parte della Bce e dal conseguente atteggiamento attendista da parte degli investitori.
È lo scenario che emerge dal Rapporto 2023 sul mercato immobiliare alberghiero presentato nelle scorse settimane da Castello SGR e Scenari Immobiliari in occasione dell’Hospitality Forum 2023.
I dati europei
Il report ha evidenziato come, a livello europeo, il mercato degli investimenti sia rimasto pressoché stabile lo scorso anno, chiudendo il 2022 con un fatturato di 20,5 miliardi di euro (erano stati 21,2 nel 2021), bloccato dall’aumento dei costi e dalle crescenti preoccupazioni geopolitiche. Per il 2023 si prevede un ulteriore calo del valore a 19,5 miliardi, con un progressivo aumento a partire dal 2024 (25 miliardi stimati). Guardando, invece, al volume degli investimenti, nel 2022 in Europa si sono toccati i 15 miliardi di euro, con una concentrazione maggiore nella prima metà dell’anno, in diminuzione di circa il 10% sul 2021. “L’aspettativa generalizzata di un calo dei prezzi, anche per il patrimonio immobiliare di buona qualità – evidenza il Rapporto – è stata al momento disattesa, grazie non solo all’aumento delle prestazioni degli indicatori, ma per la pressione esercitata dall’inflazione sui canoni”. L’interesse è in aumento “per alberghi meno esposti all’incremento dei costi, per variazione del prezzo dei beni e generiche pressioni inflazionistiche, necessità di manodopera meno specializzata inferiore e ridotte spese operative. Dall’altro – evidenzia ancora il documento – permane l’attenzione per le località turistiche classiche e storiche, sostenute nel 2022 dalla forte ripresa della domanda per il tempo libero e da spazio limitato per l’entrata di nuovi attori da parte dell’offerta”. Le transazioni hanno interessato alberghi di tutti i segmenti di offerta, con una quota maggioritaria relativa alla classe dei quattro stelle: negli ultimi 18 mesi hanno riguardato in totale 430 strutture, ripartite in circa 255 transazioni, per un totale di poco più di 65.625 camere.
“Il 2023 – ha commentato Francesca Zirnstein, Direttore generale di Scenari Immobiliari – è iniziato in modo positivo per il mercato immobiliare alberghiero europeo. L’attività degli investitori è aumentata dopo la limitata intensità del 2022, con un incremento delle allocazioni nel comparto, rispetto al primo trimestre dello scorso anno, superiore al 15% che porta a quattro miliardi di euro di patrimonio investito. Tra gli operatori continua a vigere un discreto ottimismo con un livello di sicurezza proporzionale alle caratteristiche del segmento, massimo per il lusso, minimo, ma comunque sufficiente, per le strutture economy. La solida ripresa dei flussi turistici e la rimessa a sistema del patrimonio immobiliare non ha provocato l’effetto sperato dal lato degli investimenti istituzionali. Il segmento nel 2022 – ha aggiunto – è stato formato per poco meno dell’80% da soggetti europei che con gli investitori cross-border, tra i quali è stato evidente il ritorno della domanda asiatica, hanno riguardato per tre quarti immobili unici e per un quarto portafogli”.
Il mercato italiano
In questo scenario, si inserisce il caso italiano, segnato da un netto incremento del fatturato generato dalle transazioni che – ha osservato Giampiero Schiavo, CEO di Castello SGR – “è senza dubbio un segnale incoraggiante. Vista l’incertezza che caratterizza questo momento storico – ha però evidenziato – è necessario comunque che tutti gli attori del mercato, ognuno nel proprio ruolo, continuino a impegnarsi soprattutto su due direttrici: rendere maggiormente attrattivo l’intero territorio nazionale, anche attraverso un rafforzamento delle infrastrutture, e continuare a rinnovare il patrimonio alberghiero italiano per essere maggiormente attrattivi sul versante del turismo internazionale”.
Andando nel dettaglio delle operazioni, le allocazioni degli ultimi 18 mesi hanno riguardato in Italia poco più di 80 strutture ricettive tre stelle (26%), quattro stelle (41%) e cinque stelle (32%), per un totale di oltre 4mila camere solamente nel corso del 2022. “Una parte delle transazioni – ha rilevato il Rapporto – ha continuato a interessare location consolidate come Milano, Roma, Venezia, mentre le altre hanno agito in città secondarie e ambiti territoriali ‘periferici’ potenzialmente attrattivi ma caratterizzati da fondamentali socio-economici quasi esclusivamente correlati a forme di turismo spiccatamente stagionalizzato o marcatamente connotato dal punto di vista esperienziale”.
In totale – ha calcolato infine il Report – lo stock residenziale in Italia ammonta a circa 35,4 milioni di unità. Parte di esso viene oggi dedicato all’affitto breve per ragioni di svago e di lavoro: una parte riguarda i bed & breakfast (a livello nazionale il numero di strutture risulta pari a oltre 33mila unità), una quota riguarda 120mila appartamenti privati gestiti da società strutturate in maniera professionale mentre la porzione più consistente (465mila appartamenti) riguarda immobili di proprietà di privati immessi sul mercato della locazione breve con gestione autonoma. Un segmento sul quale continua a crescere l’interesse degli investitori.
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