Prosegue la partnership tra Job in Tourism e gli esperti di Jones Lang LaSalle hotels. Su questo numero si parlerà, in particolare, di un nuovo profilo emergente all’interno del mercato immobiliare alberghiero: l’asset manager.
Nel settore dei servizi finanziari, con il termine asset management, s’intende l’attività di gestione degli investimenti operata da un consulente a beneficio dei clienti. Gli asset manager nei servizi finanziari sono così dei professionisti che riconoscono le esigenze degli investitori, contribuendo a ridefinirne gli obiettivi finanziari e allocando le loro risorse su differenti tipi di investimenti secondo il grado di rischio accettato da ciascun cliente, il suo orizzonte di investimento e altri fattori tra i quali, per esempio, gli eventuali impatti fiscali e le condizioni del credito.
Il profilo dell’asset manager, in particolare, ha cominciato ad affermarsi all’interno del mercato immobiliare nel corso degli anni ’80 e ’90, in concomitanza con una generale trasformazione della natura di tale comparto a livello internazionale. In origine, l’asset management applicato al mercato immobiliare ha avuto, in realtà, un orientamento semplicemente finalizzato alla gestione del cespite immobiliare, nel senso sia di aumentarne l’occupazione in cambio di un canone, sia di preservarne la funzionalità in termini fisici e di struttura. Col tempo, però, gli asset manager hanno assunto un ruolo più articolato che, con differente intensità a seconda dei singoli casi, si può genericamente tradurre nella figura del trobleshooter, ossia di colui che si occupa di semplificare e risolvere i problemi legati alle attività di gestione dell’asset immobiliare. Tale evoluzione si è così progressivamente diffusa anche nel comparto immobiliare alberghiero.
Attualmente l’asset management può, peraltro, essere anche visto come uno strumento volto alla creazione di valore tramite l’assunzione di decisioni appropriate, in grado cioè di assicurare la gestione e il mantenimento dell’asset immobiliare come investimento, in accordo con le aspettative della proprietà rispetto ai ritorni finanziari, ai costi associati e al livello di rischio accettato. Nel settore dell’ospitalità, questo ruolo, sempre più complesso, va così incrociato con le peculiarità dei cespiti immobiliari alberghieri, aventi caratteristiche molto differenti da altri tipi di asset immobiliari. Le strutture ricettive, infatti, presentano tipicamente l’esigenza di avere una location con livelli di accessibilità e visibilità superiori alle altre tipologie di asset. Sono, inoltre, generalmente caratterizzate da livelli di obsolescenza programmata dell’immobile maggiori e hanno bisogno di interventi per la manutenzione più frequenti e pervasivi, anche per rispondere alle necessità di aggiornamento generate dalle dinamiche proprie del mercato degli asset alberghieri. Dispongono, infine, di una propensione alla conversione d’uso solitamente inferiore a quella di altre tipologie di asset.
Dato il grado di articolazione della gestione alberghiera contemporanea e le recenti evoluzioni dei mercati degli investimenti in ambito ricettivo, c’è così da aspettarsi che il ruolo degli asset manager alberghieri si affermi con sempre maggiore incisività anche in Italia, dove peraltro il ruolo sino a oggi è stato spesso ricoperto da un pool misto di personale con funzioni tecniche, commerciali ed economico-finanziarie all’interno delle stesse compagnie alberghiere. In questo modo, tra l’altro, si potranno liberare risorse qualificate da incombenze non specificamente appartenenti al proprio ruolo.
Associate Jones Lang LaSalle hotels*
Le fasi di un piano di asset management
Un progetto di asset management in ambito alberghiero può essere sintetizzato in una serie precisa di azioni che attengono ad altrettanti momenti prioritari del processo di qualificazione del bene immobile in questione:
Determinazione degli obiettivi della proprietà.
Si tratta di una variabile fortemente condizionata dalla stessa tipologia e natura del soggetto proprietario. Così un investitore istituzionale, che ricerca un rendimento stabile periodico, selezionerà un hotel upscale stabilizzato nelle performance, mentre un investitore imprenditoriale alla ricerca di alti ritorni sarà orientato a scegliere asset alberghieri in apertura o con potenziale di crescita elevato ma, al contempo, caratterizzati da un livello di rischio proporzionale al loro stesso potenziale di sviluppo.
Acquisizione dell’asset.
Una volta stabiliti gli obiettivi della proprietà, l’asset manager valuta e identifica l’immobile più adatto ai progetti degli investitori. Identificato l’oggetto, l’asset manager intraprende poi il processo di assorbimento o acquisizione dello stesso asset. Tale fase prevede varie attività, tra cui lo studio del mercato e delle performance ottenibili, l’analisi dei contratti di gestione presenti in tale contesto e le loro condizioni, nonché l’elaborazione di uno studio approfondito comprendente le previsioni di risultato, da tradursi in uno schema complessivo capace di includere l’intero ciclo di vita dell’asset fino alla vendita finale.
Controllo della performance e degli obiettivi.
Questa è chiaramente una fase iterativa, durante la quale l’asset manager si deve assicurare che il patrimonio sia gestito in accordo con le aspettative della proprietà. Tale compito, in cui si sostanzia la gran parte del lavoro di un asset manager, comporta tradizionalmente il costante monitoraggio delle condizioni di mercato, nonché la valutazione di eventuali necessità legate alla ristrutturazione e al rifinanziamento dell’immobile, oppure alla vendita dello stesso. Si tratta, come accennato, di un processo continuo, durante il quale l’asset manager negozia e discute le differenti condizioni della gestione dell’asset con l’owner, controlla l’operato del manager e il rispetto delle condizioni stabilite nei contratti di gestione, valuta e motiva eventuali scostamenti nei risultati della gestione alberghiera, qualificando tali scartamenti anche alla luce del clima generale dei mercati alberghieri e di quelli finanziari.
Conclusione dell’investimento.
Riguarda l’eventualità in cui la proprietà si risolva a concludere l’investimento e a mettere in vendita l’asset. Sebbene questa possibilità debba essere inclusa fin dall’inizio in un progetto complessivo di asset management alberghiero, la decisione di vendere è spesso presa a seguito di circostanze contingenti che si manifestano a un certo momento del ciclo di vita dell’asset. Gli investitori più sofisticati, infatti, valutano continuamente la possibilità di mantenere oppure vendere un asset, stimando i flussi di cassa futuri e i rischi a essi associati, in relazione, in particolare, a differenti e alternative opportunità di investimento.
Comments are closed