Il ruolo dei fondi immobiliari

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Nuovo appuntamento con gli approfondimenti dedicati al mercato del real estate a cura degli esperti Jones Lang LaSalle hotels. Questa è la volta del vice president Claudia Bisignani, il cui contributo, dopo una breve analisi degli ultimi trend degli investimenti alberghieri nell’area Emea (Europe, Middle East, Africa), prende in considerazione il ruolo crescente dei fondi immobiliari nelle acquisizioni di strutture turistico-ricettive del nostro paese.

Una lieve contrazione ha caratterizzato il mercato 2007 degli investimenti aventi a oggetto asset alberghieri nell’area Emea rispetto all’anno precedente. Ciononostante, le transazioni hanno raggiunto un volume complessivo di 18,7 miliardi di euro: cifra sì inferiore ai volumi del 2006 (21,6 miliardi di euro), ma comunque superiore (+19%) ai valori registrati nel 2005.
Tale flessione è in parte spiegabile con le naturali difficoltà a replicare, per due anni consecutivi, i volumi d’investimento record registrati nel 2006 nel comparto alberghiero e, in parte, con le mutate condizioni di accesso al mercato del debito: inevitabile conseguenza della stretta finanziaria generata dalla crisi dei mutui sub prime. Nella seconda metà del 2007, in particolare, le transazioni in alcuni paesi europei e, in primis, nel Regno Unito, sono state fortemente influenzate dalla turbolenza dei mercati americani, che hanno prodotto un peggioramento delle condizioni di finanziamento.
Nel contesto di questo scenario internazionale, tuttavia, il mercato degli investimenti in asset alberghieri italiani ha fatto registrare risultati fortemente positivi. Il 2007 si è, infatti, chiuso, per il terzo anno consecutivo, con dati record per volumi investiti: 841 milioni di euro, corrispondenti a un più 21% rispetto al 2006. Un trend, quest’ultimo, giustificabile con l’impatto marginale della crisi sub prime sulla nostra economia, con i positivi flussi turistici di cui l’Italia ha potuto beneficiare e con le buone performance gestionali registrate dal settore dell’ospitalità del nostro paese.
In questi ultimi anni, poi, il forte interesse registrato per il comparto degli investimenti alberghieri ha notevolmente ampliato anche nella penisola il panorama dei principali protagonisti di mercato: i cosiddetti key player, che oggi sono rappresentati da un’audience sempre più diversificata per profilo e strategia, costituita, tra gli altri, da investitori istituzionali, private equity, catene alberghiere e individui con ingenti disponibilità. In particolare, nel periodo considerato, un ruolo di assoluta preminenza è stato ricoperto dagli investitori istituzionali, che hanno dimostrato un forte interesse all’acquisto di trophy asset e di portafogli di alberghi, attraverso lo strumento dei fondi immobiliari. Quest’ultimi si sono così dimostrati un veicolo di investimento particolarmente apprezzabile in un periodo soggetto a forti oscillazioni. In controtendenza a quanto verificatosi nelle principali società del settore immobiliare presenti in borsa, che nel corso dell’anno hanno visto scendere le loro quotazioni, il comparto dei fondi immobiliari si è, infatti, contraddistinto per un andamento improntato a un leggero ma costante rialzo.
La caratteristica fondamentale dei fondi immobiliari è, in particolare, quella di trasformare gli investimenti immobiliari in attività finanziarie (quote), che consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente la proprietà di un immobile. Tra i vantaggi che tali fondi possono apportare, quale alternativa all’investimento diretto, si segnalano così la diversificazione del patrimonio su una pluralità di immobili, l’accesso a buoni rendimenti, la possibilità di un interessante valore di capital gain, la riduzione del rischio di gestione, una maggiore facilità nel disinvestimento, nonché altri vantaggi fiscali e amministrativi.
È la stessa Assogestioni (l’Associazione italiana del risparmio gestito) a confermare come nel corso del 2007 i fondi immobiliari abbiano fatto registrare una crescita sensibile, tradottasi in un aumento del numero di fondi e delle società di gestione, nonché del patrimonio e dell’attivo controllato. Al 31 dicembre 2007 si contavano, infatti, 109 fondi immobiliari, capaci di gestire un patrimonio del 24,9% superiore rispetto all’anno precedente.
All’interno del comparto dei fondi immobiliari, sta poi soprattutto crescendo l’interesse per gli investimenti nel settore alberghiero, nonché il ruolo dei fondi interamente dedicati alla categoria turistico-ricettiva, come dimostra la loro attiva partecipazione alle principali transazioni sul mercato italiano. A tal proposito segnalo, per esempio, l’acquisizione del Forte Village da parte di Fimit (maggiore deal dell’anno) e l’acquisto degli storici hotel Starwood a Venezia Lido e Asolo da parte di Est Capital.
Le attuali condizioni di mercato, che determinano un atteggiamento più cauto da parte delle banche interessate a finanziare le operazioni, contribuiranno inoltre, con buone probabilità, a consolidare ulteriormente il ruolo di tutti i soggetti più conservativi nell’utilizzo della leva finanziaria e, di conseguenza, anche dei fondi immobiliari. Infine, si presume che soprattutto nelle maggiori transazioni aventi a oggetto investimenti in trophy asset o portafogli di alberghi, la disponibilità di equity renderà tale fonti d’investimento, solitamente propense a sviluppare strategie di medio lungo periodo, ancora più competitivi, con ricadute benefiche sullo stesso mercato del real estate turistico-ricettivo, che potrà così contare su nuove immissioni di capitali nel settore, capaci di rafforzarne crescita ed espansione.