Prosegue la collaborazione tra Jones Lang LaSalle hotels e Job in Tourism. L’approfondimento di questo numero riguarda, in particolare, il mid market alberghiero italiano, un comparto dalle notevoli potenzialità ma non ancora sufficientemente esplorato da operatori e consulenti di settore. Proprio la polverizzazione dell’offerta ricettiva italiana rende, infatti, il nostro mercato particolarmente ricco di strutture di media grandezza. E proprio per questo motivo, Jones Lang LaSalle hotels Italia ha recentemente attivato una sezione dedicata al segmento medio del mercato immobiliare delle strutture ricettive: una divisione di cui abbiamo già parlato sul numero 23 dello scorso 23 novembre di Job in Tourism.
L’approfondimento di questo numero, insieme ad altre notizie e alle opportunità per gli investitori, è inoltre disponibile anche on-line sul nostro sito dedicato al real estate, realtyintourism.it. All’interno di una sezione apposita è poi possibile rivolgere domande e richiedere suggerimenti direttamente ai consulenti Jones Lang LaSalle hotels.
www.realtyintourism.it
Un hotel select service, nella classificazione dei prodotti alberghieri americana, è definibile come un hotel di prezzo medio con limitati spazi per meeting e servizi ristorativi, principalmente indirizzato a viaggiatori business e leisure indipendenti. Gli hotel select service si posizionano, così, in uno spazio di mercato intermedio, situato tra gli alberghi di fascia più bassa e i cosiddetti hotel full service, generalmente classificati qui in Italia con le 4 stelle.
Tipicamente queste strutture si sono diffuse nel mercato nordamericano grazie allo sviluppo di brand specializzati, molto spesso appartenenti a grandi gruppi alberghieri con una presenza consolidata nei segmenti più alti del mercato. Il comparto select service, in particolare, comprende prodotti molto simili, differenziabili tra loro principalmente per il livello delle tariffe e le facilities a disposizione dei viaggiatori.
Alcuni dei brand presenti in questo segmento si trovano solo sul mercato americano. Altri, come Garden Inn by Hilton e Holiday Inn Express, stanno proprio ora iniziando ad affermarsi anche sul mercato italiano. Di recente, inoltre, altri grandi gruppi finora non interessati a questo segmento, come Starwood, con il marchio Aloft, e Hyatt, con il brand Hyatt place, stanno sviluppando prodotti innovativi con l’intenzione di creare un’offerta ad hoc dedicata al mid market.
Spesso le strutture select service si trovano in location suburbane o in prossimità delle principali vie di comunicazioni stradali e autostradali. Sono invece rari gli alberghi mid market situati in centro città. Molti di questi hotel, poi, sono realizzati grazie a progetti di sviluppo immobiliari ex novo, preferiti alle ristrutturazioni di edifici esistenti, poiché il modello di prodotto select service si adatta difficilmente a strutture alberghiere meno recenti, dove l’utilizzo degli spazi interni e i servizi erogabili possono essere solo parzialmente uniformati agli standard più innovativi del mid market.
Arrivando ad analizzare in particolare la situazione italiana, un’evidenza balza immediatamente agli occhi: il mercato del nostro paese, sebbene possieda un numero molto elevato di strutture alberghiere a 3 stelle, risulta piuttosto arretrato rispetto a quello americano e di altre realtà europee. Molti dei 3 stelle, e a volte anche dei 4 stelle italiani, infatti, potrebbero essere ricompresi, a livello internazionale, nel segmento dei select service per lo standard dei servizi e delle facilities offerte. Ma, nei mercati più evoluti, le strutture alberghiere appartenenti a questo segmento sono molto più standardizzate delle nostre. In molti paesi, infatti, la pervasiva presenza di brand internazionali permette di avere un’offerta mid market molto più omogenea e riconoscibile della nostra, con benefici sia sul cliente finale sia sulle compagnie e sui gestori alberghieri.
Ciononostante gli investimenti in questo tipo di prodotto sono ritenuti molto interessanti anche in Italia. È infatti abbastanza frequente il caso di investitori che decidono di affiancare le proprietà mid market a prodotti alberghieri di livello più elevato, quali gli hotel full service e luxury. Tale processo si accompagna spesso alle nuove logiche di mercato, che prediligono la separazione delle proprietà immobiliari dalle attività di gestione operativa degli hotel. In Italia, in particolare, si sta assistendo recentemente ad alcune interessanti operazioni che vedono gruppi alberghieri nazionali impegnati a riqualificare i propri hotel, per poi venderli a fondi immobiliari specializzati, trattenendo la sola gestione delle strutture.
Un ultimo aspetto da sottolineare, infine, è quello relativo alle metodologie di valutazione utilizzate: poiché gli alberghi di questo segmento potrebbero non avere livelli di flussi di cassa sufficienti a giustificare approcci valutativi tradizionali (basati sull’attualizzazione dei flussi di cassa secondo una logica di discounted cash flow), a questi vengono affiancati metodi basati su multipli del fatturato generato dall’hotel.
In sintesi, questo segmento rappresenta un’importante opportunità di sviluppo per il mercato alberghiero italiano, che si trova a dover riqualificare gli oltre 16 mila hotel a 3 stelle presenti sul territorio nazionale. Esigenza primaria del nostro paese è, infatti, la riconfigurazione e la conversione delle proprietà immobiliari non rispecchianti gli standard internazionali più elevati, unitamente alla diffusione di un approccio manageriale alla gestione, una volta limitato ai soli hotel dei segmenti più elevati.
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