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Ibrido è bello. Anche nell’ospitalità

A Expo Real un panel di investitori, operatori alberghieri e player del co-working si è interrogato sulla potenziale resilienza dei nuovi modelli di business dell’hôtellerie

A Expo Real un panel di investitori, operatori alberghieri e player del co-working si è interrogato sulla po

Di Massimiliano Sarti, 29 ottobre 2018

Esperienza, senso di comunità, concept innovativi, ma soprattutto flessibilità e tanti progetti ibridi, in grado di soddisfare le molteplici esigenze di ospiti, cittadini locali e imprese. Il tutto condensato in ambienti pensati appositamente per sfruttare al meglio ogni singolo metro quadrato di superficie. Mentre esperti ed economisti di ogni latitudine s’interrogano sul momento in cui arriverà inevitabile la fine del ciclo di espansione attuale, investitori del real estate e dell’ospitalità sono a caccia del sacro Graal del mercato: un nuovo modello di business, in grado di garantire stabilità ai rendimenti anche durante le congiunture avverse. La crisi innescata dal crack Lehman Brothers ha infatti insegnato che persino i contratti di affitto possono nascondere crepe pericolose. La messa a reddito di un immobile tramite un contratto a canone fisso è stata per anni considerata la forma d’investimento immobiliare più solida del mercato. Ma la Grande recessione è riuscita a mettere tutto in discussione: nel periodo più nero della crisi, troppi tenants non sono infatti riusciti a rispettare i propri impegni. Come la recente scomparsa di tanti nomi illustri dell’hôtellerie italiana ha ampiamente dimostrato.

«È lo stesso concetto di stabilità a essere cambiato negli ultimi anni. E questo perché il mercato è diventato estremamente volatile», ha spiegato Doris Pittlinger. La managing director fund management Europe di un colosso degli investimenti mondiali come Invesco Real Estate è intervenuta in occasione di un panel dedicato ai nuovi concept dell’hôtellerie ibrida, organizzato dal settimanale tedesco hospitalityinside.com durante la fiera dell’immobiliare bavarese Expo Real. La ricerca di un contratto di affitto fisso non è più perciò l’unico ed esclusivo criterio di scelta degli investitori più prudenti, ha aggiunto la manager. Per mettere al riparo i capitali servono soprattutto una buona location, accompagnata da un ottimo concept.

Nell’hôtellerie occorre elaborare una strategia di lungo termine, capace di adattarsi alle evoluzioni del mercato, ha quindi sottolineato Rupert Simoner, ceo di Vienna House: compagnia austriaca ma di proprietà tailandese (U City), che oggi gestisce 31 alberghi in cinque differenti Paesi europei. Proprio i concetti di ospitalità ibrida possono perciò rispondere alle mutate esigenze della domanda, secondo Simoner. In particolare, quelli che coniugano l’offerta di camere con una proposta di spazi di co-living e co-working. Un trend, quello degli uffici condivisi, che pare oggi coinvolgere gli operatori di ogni settore: dai fondi alle banche, fino alle compagnie real estate e agli investitori istituzionali, così come a molte compagnie alberghiere. Tra queste, solo per citarne alcune, il brand The Student Hotel, che ha appena aperto a Firenze, nonché gli olandesi di Zoku, i francesi di Mama Shelter (partecipati da AccorHotels) e i tedeschi di Ruby Hotels. Ma anche la stessa Vienna House, che nel 2021 prevede di inaugurare il proprio primo R.evo a Monaco di Baviera. Un concetto “tribido”, come lo ama definire lo stesso ceo, che mira a mettere sotto il medesimo tetto ben tre tipologie di offerte differenti: camere d’hotel, spazi di co-living e co-working, nonché serviced apartments.

R.evo, nelle parole di Simoner, è una risposta diretta al fenomeno Airbnb: «Chi ha alloggiato in un serviced apartment tradizionale sa quanto sia noioso. Ci si ostina a costruire hotel come si faceva 50 anni fa, ma le persone non vivono più nello stesso modo». Ecco allora l’idea di definire una nuova offerta, in grado di creare un senso di comunità attorno a stanze, appartamenti, e concept f&b. Il tutto condito da soluzioni inedite, come per esempio la possibilità di vedersi recapitare la spesa in camera semplicemente tramite un ordine sulla app R.evo.

Ma qual è il segreto del successo crescente degli spazi di co-working? La parola chiave è ancora una volta esperienza. Possibilmente unita alla presenza di atmosfere e ambienti stimolanti. È questa per esempio la ricetta di WeWork, al momento il principale operatore globale specializzato nell’affitto di spazi di co-working, con il suo network di quasi 470 uffici distribuiti in 90 diverse destinazioni al mondo: «Il 30% delle imprese incluse nella top 500 di Fortune si serve oggi dei nostri spazi. Ma noi non vogliamo, né ci consideriamo competitor dei proprietari d’immobili tradizionali, piuttosto vorremmo essere un possibile loro partner per la gestione degli asset», ha spiegato l’executive vice president of real estate della società, Patrick Nelson. «A parità di qualità e natura dell’immobile, un edificio dotato di ambienti WeWork, agli occhi dei potenziali tenants, ha infatti più appeal di uno che ne è privo».

È quindi il co-working, o la partnership con realtà operative in tale settore, una soluzione davvero percorribile per i capitali alla ricerca di progetti alberghieri capaci di garantire stabilità di lungo periodo? Per Peter Ebertz è senz’altro possibile, anche perché si tratta di un’offerta ormai entrata nel main-stream degli investimenti. Occorre tuttavia che il concept si adatti allo specifico del modello di business dell’ospitalità, ha sottolineato il partner/head of hotels di Art-Invest Real Estate Management. La compagnia tedesca è uno dei principali protagonisti degli investimenti alberghieri a livello europeo, già da tempo impegnata in sviluppi di brand innovativi come il marchio lean luxury Ruby Hotels e quello lifestyle 25hours. Quest’ultimo debutterà tra l’altro presto in Italia, con una struttura a tema Divina Commedia, la cui inaugurazione è prevista per il 2020 a Firenze: «Siamo aperti a qualsiasi investimento. Basta che la location sia sostenibile e il concept adeguato», ha ribadito allora Ebertz. Come a dire: la partnership hotel-WeWork non è da escludere, ma occorre dimostrare che la combinazione sia davvero profittevole.

«Ritengo che il modello WeWork rappresenti una vera sveglia per i proprietari d’immobili», ha quindi rincarato Doris Pittlinger. D’altronde Invesco è impegnata in prima persona nel segmento. Il suo portafoglio immobiliare include anche il Neue Hopfenpost: un edificio mixed-use di Monaco di Baviera, che ospita tra gli altri un Ruby Works, il brand di co-working griffato dall’omonima compagnia alberghiera. Ma quello che serve, ha sottolineato la manager, è soprattutto maggiore flessibilità di approccio: non esiste una ricetta valida per qualsiasi contesto; bisogna capire ogni volta quale tipo di operazione sia veramente utile a mantenere la profittabilità di ciascun asset nel lungo periodo. E il co-working non è necessariamente una priorità assoluta. In fondo, molti tenants desiderano ancora poter contare su un ufficio tradizionale.

Al centro della questione, c’è insomma la redditività di lungo periodo del modello WeWork e affini. Una domanda che perà è rimasta sostanzialmente inevasa: la compagnia americana non è infatti quotata in Borsa e non è disponibile a rivelare i dettagli relativi alle proprie marginalità. A supporto della bontà del progetto, Nelson ha però portato alcune valide argomentazioni indirette: il fatto che WeWork non cerchi più contratti di revenue-share (che prevedono la condivisione di rischi e guadagni con i proprietari degli immobili, ndr), perché in grado di assicurare affitti superiori alle medie di mercato. E ciò, ha sostenuto Nelson, grazie proprio agli elevati margini che il suo modello garantisce. Senza dimenticare, ha aggiunto il manager WeWork, la notevole quantità di finanziamenti ottenuti da colossi del credito come per esempio Goldman Sachs e Jp Morgan. Perché il valore del concept, ha concluso Nelson, non sta unicamente nella qualità dei singoli asset immobiliari, ma anche nella capacità di creare un network di relazioni attive e profittevoli tra tutti gli utenti WeWork: il 50%, delle realtà che frequentano i suoi spazi, avrebbe infatti già effettuato delle transazioni con altre imprese dello stesso network, in cambio di prodotti o servizi a reale valore aggiunto.

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