Un nuovo ufficio completamente dedicato al mid-market. È la prossima novità della società di consulenza Jones Lang LaSalle Hotels Italia, che ha deciso di sviluppare una nuova divisione specializzata in servizi per il segmento medio del mercato immobiliare delle strutture ricettive. «L’idea è nata dall’esigenza di rispondere alle domande del mercato italiano che, per sua natura, è caratterizzato da una predominante presenza di strutture medio-piccole», spiega Fabrizio Trimarchi, associate di Jones Lang LaSalle Hotels Italia. Secondo gli ultimi dati forniti dall’Istat, il panorama ricettivo del nostro paese sarebbe composto, infatti, dal 46,2% di hotel a tre stelle, dal 16,1% di quattro stelle e solo dallo 0,7% di cinque stelle. «C’è da dire, però, che la classificazione istituzionale dà un’idea generale del mercato, ma non è particolarmente utile per descrivere con precisione le singole strutture del nostro paese», prosegue Trimarchi. «All’interno della stessa categoria esistono evidenti differenze. E questo è vero non soltanto tra regione e regione, ma anche entro i confini di una singola città. A Milano, per esempio, nella zona della Stazione Centrale si trovano numerosi alberghi tre stelle di recente ristrutturazione, la cui offerta è decisamente superiore a quella di altri hotel della medesima categoria. Per questo motivo preferiamo parlare di selected services division, una definizione di origine statunitense che identifica tutte le strutture che comprendono nel prezzo base solo l’essenziale, lasciando ai propri ospiti la possibilità di acquistare eventuali servizi aggiuntivi».
Una categoria evidentemente generica, al cui interno si può includere una grande fetta dell’offerta ricettiva nazionale. Ma esistono dei parametri per capire quali strutture appartengano con precisione al mid-market? «Premesso che il segmento è effettivamente molto vasto e comprende sia strutture a tre stelle sia a quattro, abbiamo pensato di utilizzare come punto di riferimento quota 10 milioni di euro. Assumiamo, perciò, che se il valore di una struttura si aggira attorno a questa cifra, allora l’albergo appartiene al mid-market. Un’ulteriore differenziazione pone nel segmento medio-superiore quelle strutture la cui valutazione arriva fino a 20 milioni e nella categoria budget quelle al di sotto dello spartiacque adottato, ma naturalmente ogni caso va valutato separatamente, prendendo in considerazione altri elementi come le dimensioni, la location e le variazioni del mercato».
L’idea di Jones Lang LaSalle Hotels Italia è quella di cominciare in questi mesi a fornire consulenza e servizi dedicati agli investitori di media dimensione, per poi costituire entro gennaio 2008 un vero e proprio ufficio autonomo specializzato in mid-market. «La nuova divisione», prosegue Trimarchi, «nasce sull’esempio della nostra sede statunitense, dove per la prima volta si è pensato di aprire una selected services division. Rispetto ai nostri colleghi stranieri noi dovremo, però, tenere attentamente in considerazione le peculiarità del mercato italiano, che si differenzia sostanzialmente da quello degli altri paesi occidentali».
Il mid-market nazionale è infatti caratterizzato da una qualità media molto elevata, dovuta soprattutto all’alta concentrazione di dimore storiche di prestigio e alla presenza di altre realtà interessanti come, per esempio, i numerosi hotel di recente ristrutturazione situati nelle località balneari della costa alto-adriatica. D’altra parte, però, il nostro paese brilla per l’assenza di catene budget paragonabili alle francesi Formule 1 o Campanile: «Una mancanza», specifica Trimarchi, «dovuta sostanzialmente a normative particolarmente restrittive in materia di concessioni edilizie per strutture destinate al settore ricettivo. Le regole relative alla superficie minima delle camere e l’obbligo della presenza di almeno una finestra per stanza impediscono, di fatto, lo sviluppo di catene come la nuovissima Nitenite, sorta di budget boutique hotel, il cui primo albergo è stato recentemente inaugurato a Birmingham. C’è poi da tener presente come il grande sviluppo delle catene economy francesi sia stato favorito dalle stesse istituzioni d’Oltralpe, che hanno concesso agli investitori terreni edificabili a bassissimo costo».
Questo vuol dire che in Italia non c’è spazio per un brand di budget hotel? «No, le opportunità ci sarebbero, soprattutto se si dovessero ridurre gli oneri di urbanizzazione: in determinate location, l’offerta andrebbe incontro soprattutto alla domanda del segmento business rappresentato dalle piccole imprese del Nord. Un’altra frontiera da esplorare è rappresentata, poi, dallo sviluppo di prodotti alberghieri a prezzi contenuti, ma innovativi dal punto di vista del concept: si tratta di quelli che potremmo definire i budget design hotel, di cui i recenti Unaway, situati in alcune stazioni di servizio della rete autostradale italiana, potrebbero rappresentare un esempio. Ritengo, tuttavia, che le location più adatte per questa tipologia di alberghi siano le aree urbane poco sviluppate dal punto di vista ricettivo. Infine, buone prospettive per gli hotel della categoria mid-market si possono intravedere all’interno dei complessi mixed-use (commerciale, ristorativo, alberghiero), che stanno moltiplicandosi soprattutto in prossimità delle uscite autostradali».
I trend del real estate alberghiero
Gli ultimi dati divulgati da Jones Lang LaSalle hotels mostrano un mercato europeo decisamente in salute. Durante il 2006 gli investimenti nel settore del real estate alberghiero hanno raggiunto 21,6 miliardi di euro, facendo registrare un aumento del 44,1% rispetto al 2005. Se da una parte il Regno Unito è rimasto il leader indiscusso del mercato, raccogliendo il 56% degli investimenti totali nel Vecchio continente, anche l’Italia ha fatto registrare volumi record arrivando a toccare quota 750 milioni (+27% rispetto al 2005). In tutta Europa moltissime destinazioni continuano a mostrare rendimenti medi per camera disponibile in crescita.
In Italia, sono in particolare Milano e Roma a far registrare le performance migliori. «Non esistono ancora stime precise dedicate al mid market del nostro paese», osserva Fabrizio Trimarchi, «ma possiamo delineare un trend di massima, i cui contorni sono simili a quelli del segmento più elevato. Comincia infatti a manifestarsi anche qui la scissione tra proprietà e gestione che, nel caso specifico, ha comportato la creazione di alcune mini-catene a carattere locale. In questi casi, è spesso la competenza del gestore a fare la differenza e a determinare il successo o meno di un progetto. In Italia accade molte volte, purtroppo, che idee valide non riescano a vedere la luce a causa della mancanza di management qualificato».
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