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Dopo l’estate forse più difficile del dopoguerra dal punto di vista economico, i grandi gruppi immobiliari stanno stilando i primi bilanci del 2009, in vista della tanto attesa ripresa economica. Alla luce di tale scenario, il vice president Jones Lang LaSalle hotels, Fabrizio Trimarchi, stila un quadro dello stato attuale del comparto immobiliare alberghiero, analizzando le vicende che hanno condotto alla situazione presente del mercato e mettendo in evidenza le criticità e le opportunità dell’immediato futuro, nonché le prospettive per gli investitori immobiliari.
È indubbio che durante gli anni passati, specialmente nel biennio 2006 e 2007, si siano verificate condizioni di mercato uniche: i valori immobiliari, alimentati da un ciclo economico più che positivo e dall’introduzione dell’euro, facevano registrare incrementi continui e apprezzamenti spesso a due cifre percentuali, mentre le performance alberghiere nelle principali piazze mondiali segnavano tassi di occupazione e ricavi medi per camera sempre migliori, con situazioni eccezionali in alcuni mercati emergenti quali Mosca e Dubai. Conseguentemente, gli investitori più esperti avevano agio di completare numerose transazioni sul mercato, supportati da un credito facile e ampio, tutelato sempre dalla consistenza della componente immobiliare associata all’investimento.
I primi segnali di crisi cominciano però già a essere avvertiti a fine 2007, soprattutto sul mercato americano. L’onda d’urto si propaga prima ai paesi anglosassoni e successivamente a tutto il mondo industrializzato e culmina con l’ormai noto fallimento della banca Lehman brothers: l’eccessivo utilizzo di strumenti finanziari ad alto rischio aveva generato, non appena scesi i valori immobiliari, perdite per tutti i possessori di titoli subprime, creando il panico e un effetto domino capace di coinvolgere anche tutti gli altri titoli finanziari. Quale conseguenza, i grandi investitori, che avevano animato la scena degli investimenti immobiliari anche alberghieri, sembrano volatilizzarsi. Mancano i compratori e persino gli immobili di grandissima qualità e prestigio immessi sul mercato (i cosiddetti trophy asset) non riescono a spuntare i prezzi premium, che alcuni investitori erano disposti a pagare fino a pochi mesi prima pur di possedere quegli stessi alberghi.
Nei primi otto mesi del 2009 continua la rarefazione delle transazioni già iniziata nel 2008. E sebbene molti asset abbiano bisogno di nuovi capitali, a seguito dello scostamento tra le previsioni di performance annuali e le condizioni di finanziamento definite durante la fase di mercato espansiva precedente, le offerte per l’acquisizione di trophy asset e anche per alberghi 4 stelle business stentano a concretizzarsi. Chi conclude transazioni, lo fa solo perché queste erano già state programmate durante gli anni precedenti, oppure perché, a fronte di uno scenario sempre più pessimista, alcuni venditori accettano offerte al ribasso pur di diminuire le proprie esposizioni o di riqualificare il proprio portafoglio.
In questo scenario di forte incertezza, gli alberghi soffrono per una decisa diminuzione delle performance, per una riduzione dei propri ricavi e per una contrazione del margine di sicurezza sui propri conti economici. Per far fronte alla crisi, le strutture, che non riescono più a essere competitive e a rispettare gli accordi contrattuali presi negli anni precedenti, mirano a ridurre i canoni di affitto. La tendenza più attuale è così quella di rinegoziare sconti sui canoni di locazione e ridurre le esposizioni bancarie, per arginare perdite potenziali future.
In tale contesto, finanziare un’acquisizione alberghiera o uno sviluppo è diventato assai difficile. Dopo la débâcle dei mutui subprime, in particolare, molte istituzioni finanziarie hanno assunto una posizione alquanto prudente e, come conseguenza, le condizioni di accesso al credito si sono inasprite: i comitati di credito delle banche adottano approcci più cauti, richiedendo investimenti meno rischiosi e dando maggior importanza alla clientela strategica.
Durante il primo semestre dell’anno 2009, però, in alcuni mercati alberghieri si sono registrati segnali di rallentamento della diminuzione delle performance (tenuta dell’occupazione e del revpar). E ciò può far presupporre che, sebbene il ciclo non sia ancora invertito, si stia giungendo ormai al punto più basso della sua curva. È questo un dato che può essere interpretato come un segnale di ottimismo. Ancor più considerando che, con le debite differenze tra le diverse situazioni internazionali, molti mercati alberghieri oggi rilevano finalmente un ribaltamento del trend negativo imperante negli ultimi 9-12 mesi. Sulla base di queste considerazioni riteniamo, perciò, che le dinamiche di mercato possano presentare oggi diverse opportunità di transazione nel breve-medio periodo e che esistano fattori positivi in grado di contribuire ad alimentare la ripresa economica nel comparto immobiliare alberghiero nazionale, sia per gli investitori nazionali già attivi sul mercato, sia per gli operatori e gli investitori internazionali desiderosi di entrare nel mercato italiano.
Perché è conveniente investire nel breve-medio periodo
Alla luce dei primi segnali di consolidamento della situazione economica attuale, presentiamo un breve elenco degli aspetti che, a nostro avviso, potrebbero giocare a favore dell’acquisto di proprietà alberghiere nel breve-medio periodo.
Valori degli asset: si sta verificando un graduale riallineamento dei valori alle quotazioni realisticamente sostenibili dai fondamentali del business alberghiero. E valori meno elevati comportano la possibilità di acquistare a prezzi di mercato associati a rendimenti medi più alti degli investimenti, rispetto alle transazioni perfezionate nel recente passato.
Presenza di asset sul mercato: un numero maggiore di opportunità di investimento dovrebbe essere immesso sul mercato nel prossimo futuro rispetto al recente passato. Tale potenziale abbondanza offrirebbe maggiori possibilità di identificare opportunità appropriate alle esigenze di ogni singolo investitore.
Fattore distress: iniziano a essere disponibili sul mercato alcuni distressed asset. Questi ultimi, normalmente con leva finanziaria elevata, rappresentano a oggi la classe immobiliare-alberghiera a maggiore criticità, poiché molti proprietari hanno difficoltà a rispettare le condizioni finanziarie negoziate in un mercato in crescita.
Expertise e strumenti: gli investitori italiani hanno iniziato a investire in immobili alberghieri, grazie a una maggiore dimestichezza con tale tipologia di asset rispetto ai precedenti cicli economici. I fondi immobiliari specializzati, tutto sommato recenti sul mercato italiano, sono stati affiancati da nuovi strumenti per investire più efficacemente in prodotti immobiliari (le siiq, ovvero le società d’investimento immobiliare quotate)
Condizioni dei mercati finanziari e conseguenze: la liquidità del sistema bancario aumenterà, facilitando un numero crescente di transazioni sebbene con leve finanziarie (il loan to value, ossia il rapporto tra il mutuo concesso e il valore dell’immobile) molto più basse rispetto al passato.
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