Un complesso dal design contemporaneo ispirato allo stile della città di Memphis, che mira a unire l’architettura classica con tocchi di modernità, tra cui un’installazione di graffiti extra large nel cortile centrale, la piscina sul tetto «the Beach is Boring», uno skybar e due terrazze con panorami mozzafiato sulla città. Da una ristrutturazione del valore di 50 milioni di euro di un edificio del 1864 originariamente pensato per uso diplomatico, noto ai locali come «palazzo del Sonno», è stato inaugurato pochi giorni fa il The Student Hotel Firenze Lavagnini: una struttura da 390 camere e 20 mila metri quadrati di spazi complessivi di co-working e co-living.
È la prima operazione italiana dell’ambizioso progetto ricettivo coniato dall’imprenditore di origini scozzesi Charlie MacGregor, per intercettare la domanda di alloggi di una popolazione studentesca in ascesa esponenziale: un mercato cresciuto del 78% solo negli ultimi dieci anni, fino agli attuali 176 milioni di giovani universitari a livello globale; cifra destinata a salire ulteriormente a 263 milioni entro il 2023. Ma c’è di più: perché l’idea prevede in realtà la realizzazione di una serie di strutture a vocazione ibrida, in linea con quelle che sono le nuove tendenze internazionali rappresentate dagli ostelli di nuova generazione e dalle strutture del cosiddetto lusso accessibile in stile CitizenM o Motel One.
Il progetto di MacGregor ha però effettivamente un tocco di originalità tutto suo: un concept che è al contempo un po’ studentato, un po’ alloggio per giovani professionisti, un po’ hotel per ospiti tradizionali. Il tutto arricchito, come al Firenze Lavagnini, da ambienti di co-working e co-living, che mirano a creare spazi vibranti e stimolanti, capaci di attirare anche l’interesse dei residenti.
Nato sei anni fa con la prima inaugurazione a Rotterdam, il gruppo The Student Hotel ha sede in Olanda e conta oggi su 11 strutture negli stessi Paesi Bassi, nonché in Francia, Spagna e Italia, per un totale di 4.400 camere. Gli obiettivi sono ambiziosi: raggiungere quota 65 hotel entro il 2023. Un numero forse troppo ottimista, che risente di chiare esigenze di marketing. C’è da dire, però, che la pipeline a oggi annunciata è piuttosto consistente (si veda il box a fianco, ndr), mentre il gruppo è spalleggiato da una serie di investitori solidi, tra cui in particolare l’olandese Apg, società di asset management del fondo pensioni nazionale Abp. Può così vantare una dote di 1,8 miliardi di euro assicurati fino al 2021, di cui circa il 60% già impegnati nei vari progetti europei del gruppo. E il fatto che un investitore istituzionale come un fondo pensioni dimostri di credere in un progetto tanto innovativo è già di per sé significativo di quale sia il potenziale dell’idea di MacGregor.
«Dopo la recente crisi economica, l’approccio degli investitori è cambiato», racconta lo stesso fondatore della compagnia. «Prima si accontentavano di raccogliere affitti che garantissero loro un ritorno adeguato. Ora preferiscono anche entrare direttamente nell’operatività del progetto finanziato, in modo da evitare le brutte sorprese di cui i molti uffici vuoti in giro per l’Europa negli anni immediatamente successivi al crack Lehman-Brothers sono stati una chiara testimonianza».
Lo schema di sviluppo è relativamente lineare: acquistare direttamente o insieme a partner locali edifici di una certa dimensione, capaci di ospitare un minimo di 350 camere, dotati di una struttura facilmente convertibile e con pochi spazi potenzialmente vuoti, nonché situati in location urbane non lontane dai trasporti pubblici, da università o attrazioni turistiche di una certa rilevanza.
La distribuzione delle stanze tra i vari segmenti di mercato varia poi da destinazione a destinazione, così come le tariffe di vendita: al Firenze Lavagnini, per esempio, il bilanciamento ideale prevede un’occupazione al 50% di studenti, al 45% di ospiti tradizionali e al 5% di giovani professionisti. Per quanto riguarda i prezzi, un affitto per un minimo di dieci mesi agli universitari costa 800 euro ogni 30 giorni, mentre per i professionisti si sale a 1.100 euro (con minori vincoli temporali, ndr). Le tariffe delle camere per i viaggiatori seguono invece, le normali regole del revenue management, ma al Lavagnini, le quotazioni dovrebbero aggirarsi attorno a una media di 100-120 euro a notte. Gli spazi di co-working sono poi a disposizione di tutti, residenti del posto compresi, con un approccio molto libero alle disponibilità: nel momento in cui uno spazio non è prenotato, chiunque può tranquillamente servirsene magari approfittando dell’offerta f&b dell’hotel, in un’ottica di ottimizzazione del revenue proveniente da ogni fonte di business.
Un progetto coraggioso, insomma, che mira a costruire un’offerta ibrida al passo col tempo di un mondo sempre più connesso. Ma proprio perché particolarmente innovativo, il concept The Student Hotel stenta a trovare un benchmark di riferimento con cui confrontare le proprie performance. Modelli comparabili in effetti non ne esistono e allora la valutazione di ogni singola struttura, in fase progettuale e operativa, si basa su un esercizio complesso: «Contiamo su una procedura articolata, che prende in considerazione non solo i tassi di occupazione e le tariffe, ma anche l’andamento del mercato residenziale locale, nonché i piani urbanistici della destinazione e persino i progetti di sviluppo delle università», conclude infatti MacGregor.
I piani della compagnia nella Penisola
Una decina di strutture in Italia entro i prossimi cinque anni. Sono i piani tricolore di The Student Hotel che, in occasione dell’inaugurazione di Firenze Lavagnini, ha presentato i propri progetti di espansione in Europa (65 indirizzi entro il 2023), annunciando allo stesso tempo la conferma di cinque nuove strutture a Lisbona, Parigi, Barcellona, Porto e Firenze. Nella Penisola, in particolare, sono già previste per il prossimo anno le aperture di un altro hotel nel capoluogo toscano, il Belfiore da 652 camere e 26 mila metri quadrati di superficie, nonché di una struttura a Bologna da 361 stanze. Nel 2020 è invece in calendario lo sbarco a Roma, presso l’ex dogana San Lorenzo, con un hotel da 481 camere. Il terzo indirizzo fiorentino sorgerà quindi presso un ex tabacchificio, nella parte nord-ovest della città, per un investimento complessivo di 200 milioni di euro su un complesso da 100 mila metri quadrati, comprensivo di una piazza coperta da un tetto trasparente, di negozi di artigianato e spazi espositivi. I passi successivi riguarderanno poi un secondo hotel a Roma, nonché nuove aperture a Torino, Venezia, Napoli e Milano, non a caso tutte città collegate comodamente tra loro dalla linea ferroviaria ad Alta velocità. Il capoluogo lombardo sta particolarmente a cuore a MacGregor, perché è una destinazione in grande ascesa: «Ma i costi del terreno sono alti e molti edifici sono destinati a diventare uffici. Ci sono però numerosi progetti di rigenerazione urbana in corso a cui siamo interessati. Staremo a vedere…».
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