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Costruire un hotel: come individuare la geografia dei diversi soggetti coinvolti

Di Antonio Montanari, Architetto, 5 gennaio 2007

La progettazione di qualsiasi struttura e in particolare di quella alberghiera ha subito in questi ultimi anni una grande evoluzione in cui spesso è difficile ritrovare una logica. È infatti sempre più raro il caso di un’attività di progettazione che veda coinvolti solo due soggetti: il proprietario e gestore (dell’area o dell’albergo già esistente) e il progettista (specializzato e in team interdisciplinari).
A fronte di ciò si ha oggi una situazione più complessa che vede coinvolti diversi soggetti. È quindi utile cercare di individuare schematicamente una geografia dei soggetti coinvolti e attori del possibile intervento.
Proprietario. In via di principio sarebbe il proprietario del terreno o dell’edificio oggetto dell’intervento alberghiero, ma oggi spesso si configura come colui che pensa di valorizzare il proprio bene attraverso un intervento poi realizzato e gestito da altri. Si devono quindi identificare con chiarezza già in prima analisi le volontà e gli impegni che tale “proprietario” vuole o può assumere.
Developer (o sviluppatore). Affianca o sostituisce il proprietario e pianifica, segue attivamente e porta a termine l’intera operazione sia dal punto di vista operativo sia finanziario.
Gestore. Sotto diverse tipologie contrattuali (affitto, contract management…) curerà la concreta attività alberghiera operativa per un numero definito di anni. A lui sono demandate le scelte di tipologia e classificazione e le strategie commerciali.
Franchisor. È il soggetto (gestore o developer) che ha sottoscritto un contratto di franchising con un marchio coerente con le scelte di gestione.
Finanziatore. Provvede al finanziamento complessivo dell’operazione e può identificarsi nel proprietario o nel developer.
Consulente fattibilità. È l’organizzazione specializzata che con il proprietario o con il developer cura la fattibilità complessiva in termini economici, commerciali e organizzativi.
Progettista. È il soggetto unico o frazionato per competenze specifiche che sviluppa il completo progetto urbanistico edilizio, impiantistico e degli arredi, secondo logiche di coordinamento e interdisciplinarietà estremamente pianificate e sotto un’unica responsabilità avendo come riferimento proprietario e developer.
Appaltatori. Sono le imprese che in un unico soggetto o con logiche frazionate cureranno, previe offerte, la realizzazione dell’opera sulla base di precisi progetti e contratti.
Direzione lavori. L’ufficio che, sotto un unico responsabile ma con diversi specialisti, curerà la corretta realizzazione dell’opera (sulla base del progetto e dei contratti d’appalto), l’autorizzazione ai pagamenti e le tempistiche di realizzazione.
La precisa e prioritaria individuazione e comprensione dei singoli soggetti e dei loro compiti è condizione primaria essenziale per il risultato finale. Condizione secondaria, ma non di minore importanza, è che i singoli soggetti abbiano una solida esperienza e conoscenza delle problematiche specifiche da affrontare.
In particolare, i progettisti dovranno in prima analisi identificare, seppur in modo non rigido e vincolante, le caratteristiche essenziali della specifica tipologia alberghiera, tenuto conto delle previsioni formulate dal proprietario/developer/gestore/franchisor.
Si vedono infatti, molto spesso, progetti redatti in alcuni casi con veste architettonica anche apprezzabile, ma che nulla hanno a che vedere con realistiche previsioni finanziarie, di mercato, o di gestione o anche semplicemente di corretta tecnica di funzionalità alberghiera. Progetti anche apprezzabili, ma che alimentano un mercato di sogni irrealizzabili. Ciò nasce per approcci troppo artigianali e sommari al tema e per scelte spesso casuali, o non abbastanza meditate, dei soggetti specifici cui affidare l’intero sviluppo del progetto. Occorre allora capire che il progetto non è solo un insieme di disegni tecnici o architettonici, ma una sintesi di concetti, scelte e decisioni di natura diversa, finanziaria, gestionale, commerciale e tecnica, che impongono una chiara e organica definizione della geografia e dei ruoli dei soggetti coinvolti.

Antonio Montanari
Architetto, presidente dello studio di progettazione Smp, società di progettazione architettonica specializzata nella pianificazione di interventi complessi e nella progettazione coordinata e integrata in ambito turistico-alberghiero, partner di R&D hospitality

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