Qui di seguito pubblichiamo la seconda parte dell’intervento di Alessandro Sardella; la prima parte è uscita sul numero 41.
Concretamente, per la realizzazione di una struttura ricettiva, a seconda se si tratti di un albergo individuale o di catena, il management o la proprietà dovrà procedere a un’analisi di fattibilità. Partendo dal presupposto che “l’albergo è una scatola vuota dove produrre reddito”, l’analisi di fattibilità si articola in cinque diverse fasi: analisi territoriale, analisi tecnico-organizzativa, analisi del mercato, analisi finanziaria e analisi economica.
L’analisi territoriale riguarda i vincoli urbanistici e legislativi del territorio, esamina il costo dei terreni edificabili nonché la disponibilità di infrastrutture presenti sul territorio. L’analisi tecnico- organizzativa prende in considerazione le tipologie di edifici presenti in loco, le potenzialità degli immobili, la gamma di servizi che si vorrà fornire, la capacità ricettiva teorica prevista e considera l’eventuale avviamento connesso all’acquisto di una struttura ricettiva già posizionata sul mercato.
Dall’analisi territoriale e da quella tecnico-organizzativa scaturisce la scelta della location e della position dove si realizzerà l’albergo.
Anche nella scelta della location e della position occorre tenere in considerazione molteplici variabili: prima fra tutte occorrerà scegliere tra la creazione di una nuova struttura oppure la ristrutturazione di un immobile già esistente, nel secondo caso bisognerà procedere al cambiamento di destinazione dello stesso; non è da trascurare la scelta dell’architetto che si occuperà della progettazione della struttura nascente. Egli dovrà tenere in considerazione anche le esigenze gestionali legate al lay out distributivo e non solo quelle estetiche del front house.
Esiste un metodo empirico per la valutazione della location disponibile e consiste nel moltiplicare per mille il ricavo medio camera, netto Iva e ristorazione, che s’intenderà praticare alla futura clientela; tale risultato è (o meglio dovrebbe essere…) la massima somma che i responsabili saranno disposti a pagare per l’immobile visto nella sua potenzialità e quindi immaginato già a regime.
Non bisogna trascurare alcuni importanti particolari come la scelta dell’impresa edile, in base ai costi della stessa e la gestione della messa in opera della struttura, l’insonorizzazione dei locali e la creazione di un impianto d’aerazione a quattro tubi.
Procedendo con l’analisi di mercato il management o la proprietà, anche entrambi, dovranno procedere all’analisi della concorrenza, mantenendo una sostanziale chiarezza e coerenza nelle tariffe, e alla scelta del target di clientela di riferimento.
L’analisi della concorrenza si fonda sull’identificazione del profilo strategico dei concorrenti (prodotti offerti, livello dei servizi altrui, prezzi praticati, strategie di vendita e promozione, risorse umane disponibili), sulla definizione dei loro obiettivi e delle loro motivazioni e sull’individuazione dei loro punti forza e di debolezza.
In seguito si procederà a un’analisi finanziaria che si concreterà con un preventivo finanziario; questo tipo d’analisi è finalizzata alla determinazione del fabbisogno finanziario vale a dire della disponibilità di somme di denaro che serviranno all’impresa per la costituzione, l’organizzazione e lo svolgimento della gestione, almeno inizialmente.
Sarà inoltre necessaria l’individuazione delle fonti di finanziamento e delle forme di finanziamento cui si farà ricorso. Evidentemente più l’investimento sarà finanziato con capitale proprio, meno si dovrà far fronte alla “morsa dei creditori” e non si dovranno sostenere significativi oneri finanziari rappresentati dagli interessi. Nel preventivo finanziario verrà considerato inoltre il ritorno degli investimenti; l’intero documento previsionale sarà redatto ipotizzando gli investimenti rappresentati dalle immobilizzazioni e dalle disponibilità liquide di cui si dovrà disporre, per quanto riguarda la sezione degli impieghi, mentre saranno considerate le forme di finanziamento per la sezione contrapposta rappresentata dalle fonti.
L’analisi di fattibilità si conclude con il preventivo economico, che esamina i ricavi che verranno conseguiti, i costi che verranno sostenuti nonché quelli che realmente non si sosterranno, rappresentati dagli oneri figurativi: gli interessi di computo sul capitale investito, lo stipendio direzionale, il rischio d’impresa e i canoni fitti figurativi.
Le problematiche gestionali riguarderanno la scelta del direttore d’albergo, la creazione di un’amministrazione molto flessibile, il marketing e la commercializzazione del “prodotto albergo”.
Un altro punto riguarda la scelta del nome dell’albergo tenendo presenti alcune semplici regole come la scelta di un nome che inizi con le prime lettere dell’alfabeto (utile durante la consultazione di elenchi ecc.), accattivante e originale.
All’analisi di fattibilità seguono la stesura del progetto esecutivo, la scelta della linea grafica, della pubblicità, del logo e la stampa di dépliant. A questo punto sarà necessaria la scelta della forma giuridica, la ricerca e la selezione del personale, che dovrà essere competente e compatto al suo interno, e la scelta del branding (hard o soft) cioè della partnership commerciale da intraprendere.
Le ultime fasi riguardano le autorizzazioni e le licenze all’esercizio d’impresa, la soft opening e l’assegnazione della categoria.
Nelle strutture ricettive la competenza e la professionalità sono elementi indispensabili per il soddisfacimento dell’ospite poiché, considerato che il prodotto che si offre è un servizio intangibile, il personale rappresenta uno dei must imprescindibili. È altresì da rilevare che il consumatore dei servizi ricettivi è sempre più esigente e competente e attende un servizio superiore alle sue aspettative; ecco perché, soprattutto ultimamente, si dà largo spazio al front-office, alle attività di marketing e pubblicità e al personale visto come trait-d’union tra la struttura fisica dell’albergo e il cliente.
Non è più sufficiente auspicare un successo imprevedibile ma è necessario stare sempre al passo con i tempi e promuovere iniziative originali volte a prevalere sulla concorrenza che si è fatta sempre più dura.
Concludendo, è facilmente constatabile che non c’è spazio sul mercato per chi non è in grado di fare il proprio mestiere con professionalità e conoscenze adeguate, senza dimenticare molta dedizione e passione.
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