Banche: nì agli investimenti in hotel

Hotel sì, hotel no: quanto credono gli istituti di credito italiani negli investimenti alberghieri? In un clima di moderata ripresa del mercato real estate nazionale, le banche provano a cavalcare i trend di crescita e le potenzialità del turismo. Cresce quindi l’interesse per il comparto ricettivo, ma una serie di paletti prudenti continua a limitare la portata generale dell’apertura. La risposta al quesito appare quindi né un sì deciso, né un no senza ritorno. Ma un più diplomatico e probabilmente realistico nì.
«Il problema principale», ha raccontato Roberto Benaglia in occasione della tavola rotonda Tourism Investment, organizzata a Bergamo da R&d Hospitality, «è che le banche continuano a considerare i progetti alberghieri alla stregua di investimenti real estate puri». Il loro benchmark di riferimento è quindi costituito dagli altri immobili messi a reddito, soprattutto a uso ufficio. «In realtà», ha puntualizzato il fondatore di Bb Consulting, «gli hotel sono vere e proprie aziende. Il finanziamento di iniziative nel mondo dell’ospitalità andrebbe quindi valutato come un investimento corporate. Non credo infatti che chi fornisce capitali a un’industria automobilistica si attenda dall’impresa finanziata flussi di cassa generati dall’affitto di immobili».
D’altra parte, occorre anche riconoscere che il comparto ricettivo presenta peculiarità tali, da rendere a volte difficile il compito degli istituti di credito: «Quando gli hotel sono gestiti da società di management terze, per esempio, le banche non sempre riescono ad accedere con facilità ai dati sull’andamento del business», ha fatto ancora notare Benaglia. «E poi c’è l’atavico problema infrastrutturale del nostro paese, soprattutto in termini di collegamenti aerei, che non permette di sfruttare appieno tutto il potenziale di molte delle nostre destinazioni».
Ma come si traduce, in concreto, questo approccio prudente delle banche al mondo dell’hôtellerie? «Quando si tratta di finanziamenti a iniziative in ambito alberghiero, la chiave di volta è rappresentata dalla presenza di flussi di cassa stabili», ha spiegato Luca Monti di Ubi Banca. «Una condizione di base che vale senz’altro per le operazioni portate avanti dalle sgr (società di gestione del risparmio, sgr), magari in un contesto di differenziazione degli impieghi, ma ancora di più per gli investimenti alberghieri singoli».
Più vicina alle richieste di Benaglia appare quindi la posizione di MedioCredito Italiano: «La nostra idea è quella di provare ad approcciare il settore con un know-how specifico», ha rivelato infatti Alessandro Fattore dell’istituto parte del gruppo Intesa Sanpaolo. «Per questo motivo da tre anni a questa parte ci serviamo di uno strumento di analisi economico-finanziaria ad hoc, in grado di valutare il merito di credito di ciascun progetto sulla base di un benchmark di riferimento nazionale, costruito sui dati di oltre 5 mila hotel italiani: un algoritmo capace di fornire una stima attendibile sia dei flussi di cassa prospettici per un orizzonte di tempo ragionevole, sia del cosiddetto “debt-service cover ratio”, ossia dell’indice che misura la capacità dello stesso flusso di cassa di far fronte al servizio del debito. E da quando ci avvalliamo di tale algoritmo non abbiamo più registrato alcun deterioramento del credito, contro una media di mercato che, in questo triennio, si è aggirata attorno all’8%-10%». Un risultato davvero lusinghiero, che però il relatore non ha svelato se frutto solo della bontà dello strumento implementato o anche, se non soprattutto, di parametri di valutazione davvero stringenti.
Dell’impegno della propria banca, e degli spiragli di luce che il comparto, e tutta l’economia italiana, stanno oggi intravedendo, ha invece parlato Paolo Cadolino di Unicredit: «Nel settore dell’hôtellerie, al momento abbiamo attiva una pipeline di operazioni per un valore complessivo superiore al miliardo di euro. Ma la cosa più importante è che negli ultimi mesi abbiamo assistito a una significativa inversione di tendenza, per cui i nuovi finanziamenti sono tornati a superare gli interventi di sistemazione di vecchie aperture di credito». Alla luce perciò del rinnovato interesse, soprattutto da parte degli investitori internazionali, sui trophy asset italiani, «che oggi presentano ancora prezzi interessanti sul mercato globale», Unicredit ha quindi recentemente creato una nuova divisione corporate investment banking dedicata alle operazioni real estate di fondi di private equity, catene alberghiere e investitori istituzionali esteri: «Un modo per ridare vitalità all’intero settore», ha puntualizzato sempre Cadolino. Sul fronte pmi alberghiere, infine, il gruppo ha da tempo attivato una serie di accordi con Federalberghi e l’Associazione italiana Confindustria alberghi specificamente pensati per il finanziamento di interventi tesi alla diversificazione e alla destagionalizzazione dell’offerta ricettiva: «Si tratta di strumenti che consentono investimenti a medio-lungo termine, fino a 20 anni per i mutui ipotecari e fino a sette-otto anni per quelli chirografari».
Nessun investimento in ambito alberghiero, invece, per la Foncière Lfpi Italia. «Almeno per ora e se consideriamo solo il nostro paese», ha però osservato Stefano Keller, managing director della società immobiliare patrocinata da Banque Lazard. «A livello di gruppo, abbiamo in realtà in portafoglio un numero consistente di alberghi (oltre 70, ndr), di cui curiamo spesso anche la gestione. Non possiamo quindi dirci inesperti del settore». In Italia, la questione è invero la discrepanza tra offerta e domanda: «Un canone sostenibile per un gestore di hotel si aggira solitamente tra il 19% e il 20% del fatturato totale. Nel nostro paese, tuttavia, si arriva spesso al 25% e anche al 30%», ha infatti concluso lo stesso Keller. «Livelli troppo elevati, che rendono difficile, per gli investitori, trovare redditività adeguate, che non possono certo fermarsi al misero 4% di cui si sente spesso parlare in giro in questo periodo».