Achitettura e design fanno crescere il valore degli hotel rivelandosi fattori trainanti della ripresa post-Covid dell’hospitality. È questa la lettura in controluce che emerge dai dati presentati nei giorni scorsi, in occasione del Salone del Mobile di Milano, da PKF hospitality group a proposito sia dell’andamento del settore che degli investimenti immobiliari alberghieri. Dati – come vi raccontiamo nell’ultimo numero del magazine di “Job in Tourism” che potete leggere qui – che rilevano come inflazione, costi energetici e rincari delle materie prime legate al mondo delle costruzioni non stiano fermando lo sviluppo del settore in Italia. Tanto che nel 2022, rispetto al pre-Covid, è aumentato in modo considerevole l’Adr nel segmento medio-alto, i tassi di occupazione stanno tornando alla normalità e per il 2023 si stima il sorpasso dei numeri del 2019.
Un “fatto concreto”, ormai, la ripresa – ha commentato Luca Cerretani, Director Head of Italy di PKF hospitality group – con il dato importante soprattutto dell’Adr, “che risulta in aumento non soltanto nel segmento lusso, dove comunque il tasso di crescita è maggiore, ma anche nel midscale e nell’economy”.
La ripartenza del leisure
Se si guarda, poi, ai diversi segmenti, “lo scorso anno il leisure ha guidato la ripresa, mostrando una vivacità estremamente maggiore rispetto a quella degli hotel di città – ha evidenziato Giorgio Bianchi, Business Development di PKF hospitality group –. Gli ospiti dei resort si sono mostrati disposti a spendere molto di più per le camere e questo asset è destinato a registrare ulteriori evoluzioni con performance di prezzo interessanti”. Non a caso, i principali brand internazionali, da Hilton a Radisson, da Accor a Ihg e Meliá stanno portando avanti operazioni in Italia “e l’interesse per i resort – ha aggiunto Bianchi – non riguarda soltanto il balneare, ma anche il prodotto montagna”. Qualche esempio? Il progetto di Club Med a Sansicario, in Piemonte, e realtà come JP Hospitality attive su Trieste e Madonna di Campiglio.
A favore del rinnovamento, poi, PFK ha ricordato l’importanza dei fondi in arrivo dal Pnrr e l’apporto del fondo rotativo turismo Fri.Tur. da 1 miliardo e 380 milioni di euro per interventi che spaziano dalla riqualificazione energetica a quella antisismica, alla rimozione delle barriere architettoniche. Fondi governativi – ha detto ancora Bianchi – che “riescono in qualche modo a mitigare gli incrementi dei costi di costruzione, ma è fondamentale promuovere progetti fatti bene”.
Gli investimenti
Venendo, invece, agli investimenti, ciò che ha evidenziato PFK è come l’aumento dell’inflazione non stia costituendo un freno alle operazioni, ma anzi favorisca “l’investimento sugli asset alberghieri – ha spiegato Cerretani – perché, a differenza di altri comparti come gli uffici o le case, qui si possono adeguare i prezzi delle camere al maggiore costo della vita. In questo senso, oltre al lusso, anche i serviced apartment, il mixed use, il segmento economy attraggono gli investitori”. Nel corso dell’anno si assisterà, dunque, a tante aperture, frutto di transazioni effettuate negli anni scorsi. “A oggi – ha sottolineato Cerretani – non assistiamo allo stesso livello di transazioni rispetto al passato, ma riscontriamo tanta domanda, sostenuta dalla crescita di arrivi e presenze turistiche e bleisure. In questo contesto, nonostante i costi delle costruzioni, la difficoltà di accesso al credito e i vari fenomeni inflattivi, l’operatore alberghiero può lavorare bene. Per questo, prevediamo una maggiore concretizzazione delle transazioni già a partire dalla seconda metà del 2023”.
I fattori fondamentali
Poi, il focus sugli “ingredienti” essenziali per un nuovo progetto alberghiero che, sulla base delle rilevazioni di PFK, sono stati individuati in: location, fonti di finanziamento e Capex (ovvero, le spese in conto capitale). Le migliori opportunità vengono oggi individuate nei resort (25%), negli apart-hotel, in senior & assisted living e negli alberghi di città. Le performance migliori riguardano proprio il mercato leisure e i resort. A registrare dati interessanti, Toscana, Puglia, Sicilia, città inquadrate sotto il nuovo profilo bleisure come Roma, Milano, Firenze, e destinazioni cosiddette secondarie, come Bologna, Torino, Napoli, Bari, Trieste e Palermo, con nuovi investimenti in arrivo.
Il ruolo di architettura e interior design
Un ruolo decisivo per migliorare il posizionamento e differenziarsi dalla concorrenza – ha evidenziato da questo punto di vista PFK – è quello svolto oggi dall’architettura e dall’interior design. Due aspetti che incidono sempre di più nella costruzione del pricing. Un fatto dimostrato anche dall’incremento del peso percentuale del progetto architettonico sul costo totale delle camere. “Dal nostro sondaggio interno – ha spiegato il manager – emerge che, per quanto riguarda il Capex, gli investitori attribuiscono un 25% di spesa per il ‘room design’, seguito da un 17% ciascuno per misure di sostenibilità e aree pubbliche; segue il 14% per l’offerta F&B, l’11% per la digital experience, l’8% per il gym & wellness, il 5% per la flessibilità degli spazi e il 2% per le aree outdoor. I progetti vengono ideati per durare nel tempo, si privilegia l’uso di materiali sostenibili e lo stile supera il concetto di moda”.
Il miglior uso degli spazi interni ed esterni delle strutture per favorire l’aggregazione, il benessere, la ristorazione o il lavoro sono frutto di attenti studi che stanno portando anche a nuovi modelli di partnership tra designer e architetti e incentivano una mobilità lenta. Da sottolineare, infine, l’importanza del rispetto conservativo nelle opere di rinnovamento di immobili storici e di pregio e la specializzazione nel “design biofilico”.
ESG e sostenibilità
A questo proposito l’ESG (Environmental, Social e Governance), e dunque i tre fattori sui quali si misura la sostenibilità di un investimento, viene in parte visto come componente irrinunciabile di un progetto, anche se gli albergatori italiani fanno ancora fatica ad adeguarsi. “È però questo un aspetto da non trascurare – ha concluso Cerretani – perché altrimenti può ostacolare le transazioni. Permette alla struttura di differenziarsi, oltre che di garantirsi maggiori efficienze e si rivolge a una clientela meno sensibile al prezzo”. Da questo punto di vista, sarà Roma un benchmark importante per studiare la strategia ESG delle grandi catene che nella Capitale stanno aprendo le loro strutture.
Per approfondire: L’andamento delle tariffe alberghiere
PKF hospitality group ha riportato i dati globali di STR Global relativi alle tendenze del settore analizzate attraverso un benchmark competitivo dai quali si evince che le tariffe alberghiere in Italia – così come in Irlanda, Belgio, Portogallo e UK – sono aumentate in media del 25% a fine 2022 e inizio 2023 rispetto al 2019. Nel luxury, l’Adr medio è passato da 91 a 146 euro, nell’upper upscale da 88 a 125 euro, nell’upper midscale da 91 a 121, nel midscale da 90 a 122 e nell’economy da 102 a 115 euro. Anche i tassi di occupazione si stanno riallineando, tra il 60% e oltre il 70% a seconda delle destinazioni, considerando l’intero 2022 rispetto al 2019.
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