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Airbnb: soffrono più le città degli hotel

Murray Cox di insideairbnb.com spiega perché il fenomeno affitti brevi può distruggere l'identità di interi quartieri urbani

Murray Cox di insideairbnb.com spiega perché il fenomeno affitti brevi può distruggere l'identità di inter

Di Massimiliano Sarti, 24 novembre 2016

Scarsa trasparenza, problemi di sicurezza e soprattutto la necessità di competere sulla base di regole uguali per tutti. Sono alcune delle critiche più frequentemente mosse dagli operatori dell’ospitalità alla diffusione crescente nel campo degli affitti brevi della cosiddetta «sharing economy» (da «share», condividere): il fenomeno, da alcuni prontamente ribattezzato «shadow economy» (da «shadow», ombra), è in effetti da tempo al centro di molti dibattiti di settore. E non solo: visto che persino la legge di Bilancio attualmente in discussione in Parlamento è rimasta parzialmente invischiata nelle polemiche. Basti ricordare la proposta di una tassa flat del 21% da applicarsi a tutte le locazioni di breve periodo (affittacamere e b&b inclusi). Un’iniziativa tutt’ora in fase di esame alle Camere, sebbene sia stata prontamente sconfessata dal premier Renzi, che sul proprio account Twitter ha dichiarato la propria contrarietà all’introduzione di nuove imposte, «nemmeno per Airbnb».
Eccolo, infatti, il vero convitato di pietra che fa tremare i polsi di molti albergatori, consci della forza di un operatore capace di raggiungere in pochissimi anni un valore di mercato complessivo pari a 24 miliardi di dollari: una cifra di 3 miliardi superiore a quella di un colosso alberghiero come Marriott, almeno prima della sua fusione con Starwood. «Il dibattito che in questi giorni si sta sviluppando in merito alla cosiddetta tassa Airbnb», tuonava ancora pochi giorni fa il presidente di Federalberghi, Bernabò Bocca, riferendosi proprio alla proposta sulla nuova aliquota al 21%, «rischia di distrarre l’attenzione dal bubbone che affligge il mercato turistico italiano, inquinato da centinaia di migliaia di alloggi che operano in completo spregio alla legislazione fiscale e alle altre norme che disciplinano lo svolgimento delle attività ricettive, danneggiando tanto le imprese turistiche tradizionali, quanto coloro che gestiscono in modo corretto le nuove forme di accoglienza».
Ma cedolare secca sugli effetti brevi a parte, le organizzazioni degli albergatori, che invocano pari regolamentazione, potrebbero forse trovare nuove frecce motivazionali da aggiungere al loro arco anti shadow economy: gli effetti che Airbnb & company possono avere su interi quartieri cittadini, capaci di accelerare i processi di “gentrificazione” in corso, di sconvolgerne l’identità profonda e di arrivare persino alla “turistificazione” di intere zone metropolitane, con ingenti ricadute negative sul mercato degli affitti per i residenti. Uno scenario dai tratti catastrofici, sicuramente eccessivo, almeno qui in Italia, ma non poi tanto lontano da una futuribile realtà. Almeno stando a quanto è stato detto in occasione di un interessante panel dedicato proprio al fenomeno sharing economy, organizzato in occasione dell’ultima edizione di Expo Real a Monaco di Baviera.
Protagonista assoluto, anche se non unico, il guru internazionale dei critici del modello Airbnb: il fondatore del sito insideairbnb.com, Murray Cox. Qui il matematico, esperto informatico, australiano di nascita ma residente a New York, raccoglie tutta una serie di dati, liberamente disponibili online, sulla più nota piattaforma di affitti brevi al mondo, rielaborando le informazioni e confrontandole con i contenuti delle campagne di comunicazione della stessa Airbnb (che a Monaco è stata davvero il convitato di pietra, visto il rifiuto opposto all’invito a partecipare al dibattito, ndr).
E i risultati sono davvero interessanti: in parte essi sottolineano infatti come, per una serie di destinazioni, la presenza del portale possa effettivamente generare ricadute benefiche. E ciò in termini di valorizzazione sia economica, sia sociale dei territori. Ma gli effetti più consistenti, secondo Cox, si notano soprattutto in quelle città dove tutti vorrebbero vivere. È lì che la presenza massiccia di appartamenti interi riservati all’affitto “turistico” toglie spazio, e offerta, per i residenti: «Dove vivranno in un prossimo futuro i nostri figli, gli studenti e le persone anziane, quando molte case “normali” saranno trasformate in hotel?», è la domanda che si pone l’informatico australiano.
E non si pensi che il tono sia troppo retorico perché, ovviamente, la questione è ben supportata dai numeri: secondo i dati insideairbnb.com, nella sola New York, per esempio, l’anno scorso erano presenti sul sito qualcosa come 30 mila offerte, il 56% delle quali riferito ad appartamenti interi in cui il proprietario non risiedeva affatto (la famosa condivisione dove finisce in questo caso?). Non solo: il 18% dei locatori offriva contemporaneamente più di un’unità abitativa online. E tra questi ben si potevano nascondere veri asset manager o imprenditori del turismo. Non è quindi un caso se proprio le autorità dello Stato di New York sono recentemente intervenute con un provvedimento ad hoc: una misura che rinforza una legge del 2010 e prevede multe da 1.000 a 7.500 dollari per chi pubblica online, su siti appunto come Airbnb, annunci per locazioni inferiori a 30 giorni e relative ad appartamenti interi inseriti in condomini con tre o più unità abitative. Quanto in tutto ciò abbia influito l’azione del sito di Cox non è dato sapere, ma sicuramente la sua iniziativa ha contribuito a sensibilizzare le autorità locali sulla materia.
Il rischio di “turistificazione” di interi quartieri cittadini non è però affatto una questione esclusivamente americana. Ben lo dimostrano, peraltro, i recenti provvedimenti di regolamentazione del fenomeno attuati in città come Barcellona e Berlino. Ma anche i numeri di Cox aiutano a capire meglio: a Parigi, per esempio, qualcosa come il 90% dell’offerta complessiva su Airbnb sarebbe costituita ancora una volta da appartamenti interi. E davvero significativa appare pure la mappa di distribuzione dell’offerta in paesi come il Regno Unito e l’Italia. Al di là della Manica, ben il 50% delle unità abitative del paese presenti sul portale sono concentrate a Londra. Nella nostra Penisola, invece, l’offerta si raccoglie soprattutto attorno alle principali città metropolitane e lungo la costa. Ancora una volta, cioè, nei luoghi di maggior appeal turistico e abitativo.
Certo, c’è chi potrebbe affermare che, in fondo, un’offerta di circa 20 mila appartamenti interi in un mercato come New York, dove ne esistono ben 3 milioni, è davvero poca cosa. Ma come sempre i numeri vanno letti in prospettiva. E allora si scopre come la stragrande maggioranza della proposta Airbnb nella Grande mela si concentri esclusivamente nelle zone centrali. San Francisco, per contro, nel corso del 2015 ha finanziato due ampi studi appositamente organizzati per capire quanti appartamenti fossero stati rimossi dal mercato degli affitti tradizionali, come conseguenza del diffondersi del fenomeno sharing economy. Le ricerche ne hanno evidenziati 1.960. «Il che non sembra un numero impressionante», ha osservato Cox. Tuttavia ancora una volta è la distribuzione dell’offerta a fare la differenza: ci sono dei quartieri della città dove su Airbnb si può affittare fino al 25% dell’intera capacità residenziale dell’area. E questo nonostante la comunicazione ufficiale del portale spesso sostenga che il proprio modello contribuisca soprattutto a rivitalizzare zone altrimenti poco gettonate. Quanto valga la presenza per un locatore sul sito è ben chiarito da un’altra rielaborazione del matematico australiano: sempre a San Francisco, basterebbero appena 60 giorni di affitti brevi per guadagnare di più rispetto a un anno di locazione tradizionale.
Gli studi di Cox stanno peraltro trovando eco anche da questa parte dell’oceano. A L’Aia, il direttore del centro ricerca della HotelSchool The Hague, Jeroen Oskamp, ha infatti condotto ricerche simili su Amsterdam, Londra, Berlino e Madrid. E anche i suoi risultati sono decisamente simili: l’85% dell’offerta delle città analizzate si riferisce, infatti, ad appartamenti interi, mentre un terzo circa dei locatari affitta proprietà multiple. A Londra e ad Amsterdam ci sono account Airbnb che propongono centinaia di unità abitative: «E dietro a loro ci possono senz’altro essere delle società di management», ha concluso Oskamp.

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