Originale sperimentazione a Venezia est, nell’immediata periferia del comune di Roncade, sulla strada provinciale che unisce il casello di Treviso sud alla futura uscita autostradale di Meolo, tra San Donà di Piave e la barriera di Venezia. L’area è priva di ricettività alberghiera e la realizzazione del nuovo svincolo sull’A4 costituisce un incentivo per intercettare quella domanda di lodging facility espressa dalle comitive di turismo organizzato dirette a Venezia.
La nascita di un nuovo albergo, rilanciata dal gruppo Basso-Lefim di Treviso anche nel contesto dell’ultima edizione dell’Expo real estate di Milano, si inserisce all’interno di un intervento edificatorio più ampio a destinazione commerciale, secondo il modello dei factory outlet. Poiché quest’ultimo costituisce un polo di attrazione con finalità economico-produttive proprie, è evidente che il posizionamento di mercato, nonché l’identità della nuova struttura ricettiva, sia del tutto indipendente dal restante investimento immobiliare: ci troviamo di fronte alla necessità di quella che viene definita una promozione a coppie di due diversi progetti.
Svincolando perciò l’hotel dal complesso in cui è inserito, è interessante analizzare quali problemi e opportunità si pongano alla nuova struttura da 100-120 camere nel contesto dell’area geografica in cui sorgerà. Come sempre in questi casi, per gli investitori è fondamentale comprendere e centrare il corretto posizionamento di mercato del nuovo hotel. Solo in ragione delle dinamiche territoriali che caratterizzano l’area, un progetto alberghiero può infatti cercare la sua redditività avendo cura di selezionare i target e le nicchie realmente esistenti.
Ciò che può rendere sostenibile un complesso ricettivo in quest’area di confine tra le province di Treviso e Venezia è perciò il rispetto di una condizione fondamentale: sviluppare servizi prevalentemente dedicati al turismo leisure, senza però precludersi la possibilità di accogliere anche i business traveller. In questo caso specifico, infatti, l’area è ricompresa tra i due grandi assi autostradali che vanno da Venezia verso Trieste e da Venezia verso Conegliano e Belluno, una zona caratterizzata da una limitata presenza di distretti industriali e dall’assenza di un polo urbano di grandi dimensioni. Questi elementi, uniti al fatto che la città di Treviso vanta una forte presenza di ricettività alberghiera, sconsigliano di pensare a un investimento rivolto alla conquista del segmento business. D’altra parte, a Casale sul Sile, località vicina a Roncade, è presente un solo bravo operatore, il Clarion River di 70 camere, in pista da pochissimi anni.
Ecco, allora, che un’alternativa di più ampio respiro consiste nel guardare ai flussi di turismo leisure organizzato. Di solito, infatti, i gruppi movimentati dai tour operator preferiscono sistemazioni alberghiere fuori Venezia, sia per l’eccessivo congestionamento del capoluogo regionale sia per motivi di budget. Per di più, questi flussi di comitive potranno essere incanalati verso il nuovo polo alberghiero grazie anche alla prossima apertura dello svincolo autostradale di Meolo: dalla località di Roncade un bus turistico può raggiungere la laguna in meno di 30 minuti, mentre il casello di Treviso sud è particolarmente vicino e pratico per gli spostamenti su Venezia.
È pur vero che in prossimità del futuro factory outlet center esiste già una struttura, il Park Hotel Villa Fiorita di Monastier (190 camere per oltre 350 posti letto), che lavora con i gruppi di turismo organizzato. Si deve però considerare che il Villa Fiorita si trova nelle immediate vicinanze di una clinica medica e rsa (residenza sanitaria per anziani). Rivolge, perciò, la sua prevalente attenzione a quella nicchia di mercato specifica e particolare costituita dai familiari in visita ai degenti. I gruppi rappresentano per l’hotel di Monastier solamente un segmento accessorio e assolutamente non strategico.
I più e i meno
Analisi Swot (strenghts, weaknesses, opportunities, threats) del contesto territoriale di Roncade (Tv) del progetto alberghiero:
Punti di forza
1. Facilità di collegamento con Treviso e Venezia
2. Possibilità di servire gruppi di turismo organizzato
3. Assenza di una concorrenza specifica nell’area
4. Vicinanza al casello autostradale di Meolo sull’A4
Criticità
1. Pochi insediamenti industriali di rilievo presenti nell’area
2. Stagionalità del turismo organizzato
3. Numero eccessivo di camere per il tipo di mercato esistente
4. Nascita di nuova ricettività alberghiera più vicina a Venezia.
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