Sono numeri da “boom” quelli registrati negli ultimi mesi dal mercato immobiliare alberghiero. A certificarlo è Rapporto 2025 di Scenari Immobiliari e Castello SGR. Lo scorso anno, infatti, il settore ha fatto registrare investimenti prossimi a 2,2 miliardi di euro, in aumento del 50% rispetto al 2023. Un trend di crescita che è proseguito nel corso del primo semestre del 2025, con l’espansione delle catene e delle attività dei principali operatori del mercato che hanno consolidato le dinamiche dell’anno precedente permettendo agli investimenti di superare 1,5 miliardi di euro.
L’andamento europeo
La performance italiana si inserisce nel più ampio quadro europeo: nel Vecchio Continente gli investimenti hanno raggiunto 22,5 miliardi di euro, con un incremento del 40% rispetto al 2023, segnando la miglior performance dal 2019. In totale, lo scorso anno in Europa sono state concluse circa mille transazioni, per un totale di oltre 120mila camere e un volume dei portafogli di quasi 8 miliardi di euro, equivalente a oltre un terzo del mercato complessivo. I mercati più attrattivi si sono confermati quelli di Regno Unito, con 7,85 miliardi di euro, seguito da Spagna con 3 miliardi e Francia con 2,4 miliardi: questi tre Paesi rappresentano insieme quasi il 60% del volume totale. L’Italia si è posizionata poco dietro, con risultati anch’essi significativi che, dopo le perfomance registrate in questi primi mesi del 2025, si prevede possano superare la Francia.
Il successo dei target di fascia alta
Ad attrarre gli investimenti nel nostro Paese sono state soprattutto le classi luxury e upper upscale, che hanno attratto complessivamente il 60% degli investimenti degli ultimi 18 mesi, pari a 2,3 miliardi di euro, coinvolgendo solamente nel 2024 più di 6.500 camere.
“In Italia – ha commentato Francesca Zirnstein, Direttrice generale di Scenari Immobiliari – le prospettive per il 2025 si dimostrano favorevoli, supportate dai risultati del primo semestre, che raccontano un mercato con più di 1,5 miliardi di investimenti domestici e cross-border nel comparto alberghiero, un fatturato solido, una domanda vivace e flussi turistici in crescita, RevPar e Adr che hanno raggiunto livelli record e nuove ‘dream destination’ in territori secondari”.
Le destinazioni
Il numero di transazioni concluse nel 2024 e in questi primi mesi del 2025, prossimo a 90 strutture, pare dunque confermare una certa vivacità del comparto, che interessa più destinazioni. Le principali restano Firenze, Milano, Roma e Venezia, ma il crescente interesse degli investitori sta portando alla ribalta anche città come Bologna, Genova, Napoli, Palermo e Verona, oltre a numerose località lacustri e marittime. Nel solo terzo trimestre del 2024, il comparto ha attratto oltre 450 milioni di euro grazie a operazioni di rilievo come la cessione di un portafoglio extra-alberghiero tra Veneto e Toscana, la riconversione di un immobile nel centro di Roma in un hotel 5 stelle lusso e il rafforzamento dell’interesse per la Sicilia e il Sud Italia.
Il patrimonio ricettivo italiano
Ma quanto vale oggi il patrimonio immobiliare ricettivo italiano? Nel 2024, il suo valore ha superato i 160 miliardi di euro, registrando una crescita dell’11% rispetto all’anno precedente. Di questi, circa 133 miliardi sono riconducibili a strutture alberghiere, pari a oltre l’80% del totale, mentre 29 miliardi sono riferibili al comparto extralberghiero. Il numero di strutture ricettive in portafoglio ai 79 fondi immobiliari attivi, di cui solo il 12% sono italiani, è passato da 144 nel 2023 a 191 nel 2024, facendo salire al 4% la quota delle superfici immobiliari complessive gestite dalle 25 Sgr.
Il fatturato immobiliare del comparto è, dunque, cresciuto da 3 miliardi nel 2023 a 3,4 miliardi di euro nel 2024, con un incremento del 13%. Le previsioni per il 2025 indicano una crescita ulteriore di quasi novi punti, con il superamento dei livelli record del 2019 e il raggiungimento di 3,7 miliardi di euro.
Numeri che vanno di pari passo con quelli dei principali indicatori di settore: nel 2024, il tasso di occupazione delle strutture ricettive di fascia medio-alta ha superato il 65% nella quasi totalità delle città italiane. In particolare, Bologna, Firenze, Milano, Roma e Venezia hanno registrato tassi superiori al 75%. Nei primi mesi del 2025, Bologna e Milano hanno mostrato un ulteriore incremento di due punti percentuali, avvicinandosi all’80%, mentre Roma e Venezia hanno subito una lieve contrazione.
Un mercato in evoluzione
Dopo la contrazione subita nel biennio 2020-2021, con la perdita di circa 100mila posti letto, il comparto ha recuperato terreno. Il numero di strutture alberghiere ha superato le 32.940 unità, con oltre 1,09 milioni di camere disponibili. Il comparto extralberghiero ha, tuttavia, dimostrato una vitalità ancora maggiore, con un incremento del 18% nel numero di strutture e dell’8% nei posti letto rispetto al 2023. Complessivamente, l’offerta ricettiva nazionale è passata così da poco più di 5,2 milioni a quasi 5,5 milioni di posti letto, con una crescita di circa il 5,8% su base annua.
“La continua evoluzione dei costumi e delle dinamiche socioeconomiche nel sistema turistico globale – è l’analisi – ha determinato una ulteriore trasformazione nelle modalità di fruizione e offerta dei servizi ricettivi, spingendo il mercato immobiliare alberghiero verso nuove forme di ospitalità innovative e sostenibili, capaci di adattarsi a tendenze e preferenze in continua evoluzione, influenzate da fattori sociali, tecnologici e di consumo”. Lo dimostrano i dati, che calcolano come in Italia le strutture extralberghiere abbiano raggiunto 180 milioni di presenze, con il comparto open air che ha generato un fatturato superiore a 8 miliardi di euro, pari a circa l’8% del fatturato complessivo della ricettività turistica nazionale.
E per il futuro? Le previsioni per il prossimo quinquennio riguardano soprattutto la crescita dell’offerta di glamping in Italia, che dalle 320 del 2025 raggiungerà le 400 entro il 2030.
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