Tutta la costa dell’Alto Adriatico è caratterizzata da spiagge digradanti e lievi, particolarmente sicure per la vacanza al mare di famiglie con bambini. Spostandosi a nord, verso l’estremità del confine italiano, prima di raggiungere la frastagliata costa della Croazia, a metà strada fra la Baia di Sistiana e il castello di Miramare, Golfo di Trieste, la costa presenta le prime scogliere e folte macchie di vegetazione, panorami suggestivi e insoliti.
In questo scenario, a strapiombo sul mare, al confine con un’area di tutela dell’ecosistema naturale, sorge un fabbricato di grandissimo impatto (nel bene e nel male), per oltre 10 mila metri quadrati di superficie sviluppati su otto piani di altezza, che ospitava in anni non più recenti l’hotel Europa, un albergo di circa 100 camere, con annessa scuola alberghiera.
Un progetto di valorizzazione immobiliare cerca ora di dire qualcosa di nuovo su questa struttura molto complessa per le sue dimensioni, e molto particolare da ripensare in termini di posizionamento di mercato.
Le coste dell’Alto Adriatico sono ampiamente attrezzate sotto il profilo dell’offerta turistica, ma in genere le strutture alberghiere sono inserite in contesti urbani e, seppure anche con grandi complessi edilizi, non si presentano mai nel tipo di cornice in cui è collocato l’ex hotel Europa.
La location in esame può vantare una posizione esclusiva, ben distinta e separata da altre strutture turistiche, elemento che potrebbe giocare a favore di un posizionamento particolarmente interessante dell’albergo. Per fare da contrappeso sarà opportuno dotare la struttura di un collegamento commerciale con un brand internazionale, soluzione utile a neutralizzare l’isolamento fisico e a superarlo rapidamente grazie a sistemi di prenotazione centralizzata.
Per aprire il rapporto con una catena alberghiera si rende necessario un approfondito studio di fattibilità economica e finanziaria. Lo studio deve individuare punti di forza e di debolezza della struttura e individuare i concetti di posizionamento marketing più corretti.
In questo momento il settore degli investimenti in hôtellerie richiede la convergenza di molti soggetti:
la proprietà (che può essere costituita a volte anche da un’impresa costruttrice o da un fondo immobiliare) che mette in campo il fabbricato (possibilmente di grande consistenza);
una compagnia alberghiera che fornirà il brand per uno start up accelerato delle vendite;
una società specializzata nella gestione operativa (società di management);
infine, un advisor in grado di portare a sintesi i molteplici ruoli.
Lo studio di fattibilità dell’investimento, una volta emersa la potenziale redditività dell’esercizio, dovrà interfacciarsi col mondo della finanza, con banche d’affari e moderni istituti di credito, per l’esame dei piani finanziari e del merito creditizio del proponente. Anche in questa fase è imprescindibile l’assistenza fornita dall’advisor.
lombardini@teamwork-rimini.com
Caratteristiche dell’ex hotel Europa
Plus
– Grande dimensionamento della struttura
– Distanza rispetto ad altre strutture concorrenti
– Prossimità al Castello di Miramare (Trieste)
Minus
– Albergo non in funzione e attuale stato di abbandono
– Edificio non correttamente integrato nel contesto ambientale
– Tipologia di albergo adatta a coste diverse da quelle del nord Adriatico
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