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Investimenti alberghieri: il punto della situazione
Alcuni brand internazionali interessati al mercato italiano, come Motel One e CitizenM, stentano a identificare qui da noi immobili adatti al proprio modello di business
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Il mondo delle transazioni alberghiere è ormai entrato definitivamente nel cosiddetto mainstream del mercato immobiliare globale. Lo dimostrano non solo le quote crescenti di asset dell’ospitalità gestite dai grandi investitori istituzionali e dai fondi speculativi, ma anche le attenzioni che le banche di ogni latitudine oggi dedicano a un segmento fino a poco tempo fa considerato marginale nel contesto del real estate internazionale. E pure l’Italia non sfugge a questo trend, con compagnie e proprietari alberghieri sempre più consapevoli di quanto sia importante contare su una corretta valorizzazione, e valutazione, dell’immobile hotel. Solo che da noi i numeri sono ancora relativamente piccoli, se paragonati a quelli dei principali competitor europei, e soprattutto non sempre di facile interpretazione. Sul 2017 le cifre per esempio possono oscillare considerevolmente a seconda degli studi considerati: Ey (già Ernst & Young) parla di un anno record da 1,6 miliardi di euro di transazioni totali; le ultime stime di Jll H&H Group per Affari & Finanza raccontano invece di 1,1 miliardi e Gabetti Property Solutions si allinea a quota 1,18 miliardi di euro, mentre Scenari Immobiliari, che nei suoi calcoli aggiunge però anche il valore sottostante agli immobili oggetto di nuovi contratti d’affitto, arriva a 2,65 miliardi. Per contro, Real Capital Analytics narra di un 2017 in tono minore, con le compravendite che si sarebbero fermato sotto la soglia dei 600 milioni di euro (rispetto agli 1,2 miliardi del 2016).
«Ma quest’ultima è una società basata all’estero, che non sempre ha il polso preciso della situazione tricolore», spiega il managing partner di Hotel Seeker, Fabrizio Trimarchi. «E anche le altre stime spesso non riescono ad avere contezza di tutte le transazioni effettive realizzate sul territorio italiano. Ritengo perciò che il volume complessivo possa in realtà assestarsi intorno ai 2 miliardi di euro. Si tratta di operazioni riguardanti sia asset singoli, sia portafogli interi, con dimensioni a volte rilevanti, come per esempio nel caso emblematico delle proprietà del gruppo Boscolo».

Domanda. Quali quindi le prospettive per il 2018?
Risposta. Al momento riscontriamo un ottimo livello di interesse, corroborato da un appetito degli investitori, sia italiani sia internazionali, orientati a operazioni di sviluppo e upside immobiliare alberghiero, ma anche a strutture già performanti per impegni a medio e lungo termine. Presupponendo che i fondamentali economici restino più o meno invariati, così come i tassi di interesse e l’orientamento a un’erogazione selettiva del credito, l’anno in corso dovrebbe quindi allinearsi a quello precedente.

D. E in termini di tendenze di mercato, ci sono novità?
R. Il comparto oggi necessita senz’altro di un generale miglioramento degli asset. Gli operatori più qualificati si stanno infatti attrezzando per reperire tale prodotto sul mercato, ma non sempre riescono a trovarlo. Molti immobili alberghieri attuali non rispondono più alle mutate esigenze della domanda, così come viene interpretata dai più innovativi player dell’ospitalità. Alcuni brand internazionali attivi anche sul mercato italiano, come per esempio Motel One e CitizenM, stentano perciò a identificare qui da noi immobili adatti al proprio modello di business.

D. Qualche passo in avanti, almeno, è stato fatto?
R. Certamente: sta aumentando soprattutto il livello di trasparenza del mercato. E con esso la fiducia. Chi si occupa attivamente di questo tipo di transazioni sa bene che lo scambio di asset alberghieri richiede tempo e risorse importanti. Senza fiducia, oppure con una scarsa predisposizione a impegnarsi realmente nel percorso di vendita, le probabilità di successo diminuiscono drammaticamente.

D. Cosa si potrebbe perciò consigliare a un proprietario alberghiero intenzionato a intraprendere un percorso di valorizzazione del proprio albergo?
R. Nella forza degli imprenditori alberghieri nazionali purtroppo risiede anche il loro limite principale: ritenersi capaci di fare tutto da sé. Mi spiego meglio: la nostra hôtellerie non ha visto lo sviluppo dimensionale delle imprese raggiunto invece in altri mercati. E questo soprattutto perché, oltre un certo livello, i meccanismi di governance dell’imprenditore alberghiero tradizionale vanno in crisi, limitando fortemente o frenando del tutto la crescita. Estrarre valore dagli immobili alberghieri è però possibile. E in alcuni casi persino necessario: come per esempio nelle fasi di ricambio generazionale, o in quelle di fine di vita del ciclo dell’asset. In entrambe le situazioni, un valido supporto può quindi essere garantito da professionisti e società specializzate, dotate di una visione molto più ampia del singolo imprenditore.

D. Come scegliere allora la società a cui affiancarsi nella gestione di tale percorso?
R. Bisogna prima di tutto valutare alcuni prerequisiti fondamentali: in primis, che i professionisti a cui ci si rivolge siano opportunamente competenti e che tali competenze siano almeno certificate da enti internazionali, come per esempio il Royal institution of chartered surveyors (Rics). Non solo: l’esperienza complessiva del professionista che supporta l’imprenditore alberghiero deve essere sempre al servizio del cliente, andando oltre alla mera identificazione dei potenziali investitori interessati all’asset. È per questo che noi puntiamo su un approccio tipicamente anglosassone. Tutto ciò ci consente di dare vita in maniera efficiente a un’ampia serie di attività complementari, quali la commercializzazione e le relative azioni di marketing riguardanti le opportunità di investimento sul mercato, la sollecitazione delle offerte da parte degli investitori, e successivamente la gestione della cosiddetta due diligence attraverso le virtual data room, in modo da arrivare rapidamente a delle negoziazioni strutturate. La fase ulteriore, di supporto ai legali delle controparti, completa infine l’iter teso alla definizione e alla firma di un accordo di compravendita, sia essa immobiliare o societaria.

D. In conclusione, a che punto è l’evoluzione del mercato italiano?
R. C’è fermento: a ogni ciclo immobiliare alberghiero, si compiono passi in avanti che si consolidano nel ciclo successivo. Significa che il mercato si sta evolvendo, diventando progressivamente più maturo e vicino ai contesti più sofisticati, come quello britannico, francese e tedesco. Almeno per quanto riguarda le destinazioni principali tra cui, su tutte, Milano. E un ruolo importante, in questo senso, lo giocano di certo le società specializzate che raggruppano professionisti preparati.


Identikit di Hotel Seeker
www.hospitalityseeker.com

Hotel Seeker è una società di consulenza specializzata negli investimenti immobiliari alberghieri, operante in Italia. Fondata a Milano, è regolata dal Rics (www.rics.org): la principale associazione internazionale che certifica le società di servizi professionali nel comparto real estate a livello globale. Hotel Seeker offre un range completo di servizi professionali destinati alla valorizzazione degli asset ricettivi, includendo studi di fattibilità, valutazioni alberghiere, servizi di ricerca e selezione di franchising, servizi di ricerca e selezione di operatori e investitori. La società vanta anche il primo marketplace digitale dedicato agli investimenti alberghieri, ricettivi e turistici in Italia.
Una delle ultime transazioni completate ha riguardato l’Hotel Continental di Como. Hotel Seeker ha svolto il ruolo di consulente, in un’operazione che ha visto la vendita della struttura, di proprietà di Albergo Continental Srl, alla divisione italiana del gruppo francese B&B Hotels. L’asset, al momento costituito da 63 camere, due sale per convegni e meeting, nonché parcheggio interno, sarà presto fatto oggetto di un intervento di restyling a cura della stessa compagnia transalpina, che porterà tra l’altro all’ampliamento dell’offerta fino a un totale di 81 stanze.

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