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Riflettori accessi sugli asset alberghieri
Cresce l’interesse degli investitori per gli immobili dell’ospitalità. Sgr e compagnie ricettive a confronto al Met Bocconi
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Ora si fa sul serio. Abituati ai discorsi spesso ricchi di immagini ma vuoti di contenuti sulle sorti future e progressive del turismo italiano, ci siamo assuefatti a una situazione di comodo immobilismo. Oggi, però, complici anche le ridotte alternative che si presentano agli investitori immobiliari negli asset class più tradizionali, il comparto alberghiero pare davvero veder accendere i riflettori su di sé. «Il mercato sta cambiando: c’è più pressione competitiva e aumenta al contempo la segmentazione. Ci stiamo appassionando al tema, soprattutto relativamente all’offerta luxury, senza tuttavia dimenticare la parte bassa del mercato, fatta di strutture budget, nonché di ostelli e student hotel». Domenico Bilotta è il managing director di Investire: una società di gestione del risparmio che ancora non ha, in verità, alcun fondo dedicato al real estate alberghiero.
La sua presenza alla recente tavola rotonda milanese sulle prospettive d’investimento nel comparto ricettivo italiano appare quindi ancor più significativa: «I capitali li abbiamo, le opportunità non mancano, tra proprietà che faticano a rimanere sul mercato e grandi alberghi che perdono competitività… Noi ora cerchiamo gestori capaci, che intendano entrare in partnership con noi», spiega sempre Bilotta all’evento organizzato dal Met Bocconi, in collaborazione con Confindustria Alberghi e Horwath Htl. «La rinnovata disponibilità degli operatori a siglare contratti d’affitto, evidenziata nella ricerca appena presentata (si veda, a questo proposito, il nostro articolo di pagina 6, ndr), può infine rappresentare un ulteriore incentivo, perché il leasing è il nostro strumento privilegiato di messa a reddito degli asset».
Un approccio, quello di Investire, sostanzialmente condiviso pure da un’altra sgr presente alla tavola rotonda: Serenissima è attiva nel mercato degli asset alberghieri da qualche anno, ma anche la sua vocazione iniziale originariamente guardava altrove. L’interesse per gli hotel è cresciuto col tempo, fino alla costruzione di un portafoglio di hotel asset del valore complessivo di poco sotto ai 150 milioni di euro, pari a quasi il 10% del capitale totale gestito. Un patrimonio per il 70% costituito da investimenti core e per il restante 30% da accordi con banche relativi a beni distressed. Si tratta di immobili alberghieri distribuiti su tutto il territorio nazionale, ma con una netta prevalenza in Lazio, dove è concentrato il 57,2% del capitale impegnato, seguito da Puglia (14,8%), Veneto (8%) e Lombardia (7,7%).
E Serenissima ha tutte le intenzioni di insistere: «Noi veneti siamo abituati alla politica dei piccoli passi. Il doge una volta diceva “avanti pian, quasi indrio” (si vada avanti tanto piano, da tornare quasi indietro, ndr). Siamo però talmente convinti del futuro roseo del settore, che contiamo di raddoppiare in un anno i nostri investimenti in hotel, puntando ad arrivare a impegni nel ricettivo per un valore aggregato di 300 milioni di euro entro la fine del 2017», racconta l’amministratore delegato, Luca Giacomelli.
Piede sull’acceleratore anche per Castello, che peraltro è già proprietaria di circa 2 mila camere in Italia. Di queste attorno alle 400 riguardano strutture aperte negli ultimi quattro anni in aree cittadine, grazie soprattutto a progetti di riconversione di immobili a uso ufficio. Ma l’obiettivo principale della sgr milanese è oggi il leisure, settore in cui intravede grandi potenzialità. «Nel prossimo futuro mi aspetto la messa in vendita di un buon numero di nuovi asset legati ai cosiddetti non performing loans (prestiti non performanti, ndr)», sottolinea Giampiero Schiavo. «D’altronde almeno il 50% del nostro parco hotel nazionale non investe e stenta a rimanere sul mercato», è la denuncia dell’amministratore delegato di Castello. «Colpa anche di parametri di classificazione eccessivamente datati e laschi». Non solo, fa notare Schiavo: lo stesso real estate alberghiero sconta una certa arretratezza generale, se è vero che molti immobili ricettivi sono ancora oggi valutati al metro quadrato, invece che in base alle proprie performance economiche. Senza dimenticare quante volte le proprietà di matrice familiare tendono a inserire, nelle stime degli immobili, variabili completamente estranee alle semplici logiche di mercato.
In tutto ciò, qual è però il punto di vista delle compagnie alberghiere? Al tavolo ne erano presenti un buon numero, in rappresentanza di alcune delle principali realtà dell’ospitalità attive in Italia. A cominciare da Unipol Gruppo Finanziario, protagonista della recente fusione tra la sua controllata Atahotels e Una Hotels. E pure in questo caso, l’interesse per il mondo alberghiero del noto colosso assicurativo è nato quasi per caso: cinque anni fa, all’epoca dell’acquisizione di Fondiaria Sai, «ci siamo ritrovati tra le mani una compagnia ricettiva che perdeva qualcosa come 20-30 milioni all’anno, appesantita per di più da una situazione difficile dal punto di vista immobiliare. Il nostro primo pensiero è stato perciò quella di venderla», ammette il direttore generale immobili e società diversificate del gruppo, Gianluca Santi. «Poi abbiamo analizzato meglio la situazione e deciso di scindere le due componenti principali dell’azienda Atahotels: da una parte gli asset immobiliari tutelati dagli affitti e dall’altra la società di gestione. Ci siamo concentrati su quest’ultima, riorganizzandola e rinnovando il management, e abbiamo infine scoperto che non solo era in grado di pagare gli affitti, preservando il valore degli immobili, ma che era pure capace di generare margini».
Da lì la successiva mossa Una Hotels, volta a costruire una compagnia capace di avere la massa critica per stare sul mercato. E ora Unipol pare davvero non avere più alcuna intenzione di disfarsi della propria divisione alberghiera. Tanto più che la sua presenza ha permesso al gruppo di aprire persino un fondo alberghiero ad hoc, costituito da un insieme di proprietà del valore complessivo di 500 milioni di euro in termini di Gross asset value e di 330 milioni in termini di Net asset value. Certo, le difficoltà in Italia non mancano per chi vuole costruire brand alberghieri di una certa rilevanza, ricorda sempre Santi: «Basti pensare che, per chiudere definitivamente l’accordo con Una Hotels, ci abbiamo impiegato praticamente due anni, sedendoci a un tavolo con ben 17 banche differenti».
Ai fondi guarda poi anche Hnh Hotels & Resorts, che gestisce una decina di strutture in Italia, alcune delle quali affiliate Best Western. «Siamo tra le tante realtà nazionali, che hanno sempre unito proprietà e gestione in un unico soggetto. Oggi abbiamo deciso di scindere nettamente le due attività e di concentrarci soprattutto sulla seconda», rivela il ceo del gruppo veneziano, Luca Boccato. E proprio per dare un’accelerata ai progetti di espansione, Hnh ha recentemente deciso di allearsi con Siparex: il gestore di private equity francese metterà sul piatto oltre 8 milioni di euro, entrando nella compagnia veneta come socio di minoranza, con una quota del 37% del capitale sociale.
Tocca quindi a Enzo Casati provare a porre l’accento sul lato empatico del rapporto brand-titolari di hotel: «A oggi abbiamo quasi tutti asset di proprietà, ma è nostra ferma intenzione entrare presto nel mercato gestito. Siamo anche convinti, però, che la partnership con i proprietari delle strutture non possa costruirsi esclusivamente sui numeri. È importante pure il lato umano, il nostro impegno a prenderci cura dei loro immobili», osserva il direttore generale di Starhotels, sottolineando seppur indirettamente tutte le peculiarità del panorama ricettivo nazionale.
Più attenti al valore del marchio, infine, gli interventi di Chema Basterrechea e Renzo Iorio. «In Italia c’è un binomio inscindibile tra proprietà e gestione che non esiste da nessun’altra parte, ma il mercato alberghiero ha oggi una complessità tale da necessitare di una specializzazione ad hoc», sostiene il ceo di Nh Hotels Italia. Il valore del brand d’altronde non si riduce solamente a una questione di maggiore visibilità sui mercati internazionali, conclude l’a.d. Italia, Grecia, Israele, Malta di AccorHotels: «In Nord America, dove i brand rappresentano circa il 70% dell’offerta totale, le agenzie online sono meno pervasive e le marginalità migliori. In Europa, per contro, i marchi sono meno sviluppati e l’intermediazione online la fa da padrona. Mi basti dire che il discount medio in termini di Ebidtar (margine operativo lordo) tra un operatore con o senza brand è oggi di circa il 30%-35%».

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