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L’analisi dei costi di progettazione
Una delle fasi fondamentali dell’intero iter di realizzazione di un edificio alberghiero
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Razionalizzare le spese, controllare le uscite: due imperativi categorici in tempi normali; figuriamoci durante congiunture difficili come quella che stiamo vivendo, durante la quale reperire le risorse necessarie a un progetto imprenditoriale non è affatto un compito semplice. Nel suo consueto spazio dedicato all’hotel building, al design e alla tecnologia, l’architetto Vittorio Pedrotti, questa volta in collaborazione con l’ingegner Paolo Giulio Scotti, ci parla così proprio dell’analisi dei costi in fase di progettazione alberghiera. Un compito tanto più delicato nell’edilizia ricettiva, in quanto gli hotel sono tra le opere più articolate e complesse da realizzare.

Nella progettazione alberghiera un elemento fondamentale è costituito dall’analisi dei costi, in quanto questo tipo di opere risulta essere tra le più complesse nell’edilizia, coinvolgendo più specializzazioni all’interno di un unico corpo di fabbrica. Il controllo dei costi risulta quindi determinante. Questa analisi deve essere eseguita in fase di progettazione e preventivazione iniziale, per tutte le macro categorie di intervento, al fine di verificarne la compatibilità con il budget a disposizione della committenza individuato nel progetto preliminare. È importante che questa verifica dei costi sia effettuata e sia approvata dalla committenza da subito, già a partire dalla prima proposta di progettazione.
Una volta definita questa fase preliminare si passa quindi al progetto definitivo, che è tecnicamente assimilabile al progetto comunale, sviluppato in scala 1:100, e che deve prevedere una preventivazione già più dettagliata per categorie di lavoro. Gli importi ottenuti potranno poi essere oggetto, da parte della committenza unitamente ai progettisti, di una ricalibrazione del progetto stesso, per l’eventuale ridefinizione di finiture, materiali e impiantistica.
La committenza, a questo punto, unitamente ai progettisti, è a conoscenza dell’importo presunto dei lavori e, ottenuti i permessi comunali, potrà intraprendere la fase di progettazione esecutiva e di dettaglio. Quest’ultimo stadio, che include tutta la documentazione necessaria per appaltare i lavori, comprende, oltre agli elaborati grafici e ai capitolati di appalto per le varie categorie di lavoro, il computo metrico estimativo di dettaglio per le varie specializzazioni: strutture edili, impianti elettrici, impianti meccanici (climatizzazione e riscaldamento), impianti idrici e antincendio, informatizzazione (domotica e interior design).
La definizione degli importi unitari inseriti nel suddetto computo metrico da parte del progettista può essere fatta in due modalità differenti: inserendo gli importi di mercato attualmente in uso nelle varie località dove andrà eseguito il lavoro, oppure riferendosi a testi ufficiali, quali per esempio i bollettini delle varie camere di commercio o gli elenchi prezzi unitari dei vari comuni o regioni. La procedura corretta dovrà in ogni casi rispettare la metodologia di controllo dei costi, da parte della committenza, in tempo reale con l’evolversi del progetto esecutivo e dovrà essere monitorata in continuo, sia in fase progettuale sia nella futura fase di esecuzione dei lavori. La ricalibrazione, espressa al punto precedente, potrà così essere effettuata in modo più preciso in questa fase, al fine di definire correttamente l’importo dei lavori, che costituirà la base per l’appalto dei lavori stessi e che in terminologia tecnica viene definito «importo a base di appalto».
Definito il progetto, con il proprio importo, si intraprende la fase di appalto per il quale si possono identificare due tipologie: a misura o a corpo. Si definisce, in particolare, a misura quella procedura per cui le quantità geometriche delle singole parti del fabbricato, o degli impianti, vengono misurate all’atto dell’esecuzione dei lavori, pur mantenendo gli importi unitari previsti nell’elenco prezzi inseriti nel computo metrico estimativo compreso nei documenti di appalto. Si definisce, invece, a corpo la procedura per cui non si tiene conto delle quantità risultanti dal computo metrico estimativo, ma si prende in considerazione l’importo totale dei lavori, al quale verrà poi applicato un ribasso d’asta. In quest’ultimo caso, il computo metrico estimativo non farà parte dei documenti contrattuali, ma costituirà soltanto l’importo al quale si dovrà fare riferimento. E solo nel caso di varianti previste dai progettisti e dalla committenza, che nel contempo le dovrà anche approvare, le opere verranno contabilizzate a misura, calcolando il medesimo sconto applicato al ribasso contrattuale.
In definitiva, la differenza fra i due tipi di contratto viene giuridicamente sottolineata dall’articolo 53, comma 4, del Codice dei contratti (dlgs 163-2006): «Nel contratto d’appalto stipulato a corpo, il prezzo viene determinato con la definizione di una somma fissa ed invariabile per la realizzazione di un’opera tecnicamente rappresentata negli elaborati progettuali, per cui l’opera deve essere descritta in modo estremamente preciso, per mezzo di un progetto molto dettagliato; viceversa nel caso di prezzo a misura, questo può essere determinato nella sua effettiva entità soltanto al termine dei lavori, sommando le componenti dell’opera finita e applicando loro il prezzo unitario prefissato».
Da un’analisi emersa dal nostro studio riteniamo però che sia consigliabile, per la committenza, indirizzarsi verso un contratto di appalto stipulato a corpo, poiché, essendo lo stesso derivato da un progetto molto dettagliato, potrà favorire la committenza stessa, garantendo a quest’ultima un maggiore e più preciso controllo dei costi.

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