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Un’analisi Jones Lang LaSalle Hotels sugli scenari attuali dell’immobiliare alberghiero
Dal mercato segnali di ripresa
Ma i cosiddetti distressed asset non sono ancora disponibili
di Giorgio Bini

Articolo

Segnali incoraggianti o, meglio, che lasciano immaginare un futuro certamente migliore del recente passato. È questo, in sintesi, il quadro che emerge dalle analisi periodiche condotte da Jones Lang LaSalle Hotels a livello internazionale. Le stime disponibili, relative al primo semestre del 2010, registrano, in effetti, un significativo aumento dei volumi di investimento nel comparto immobiliare alberghiero, con un incoraggiante +45% rispetto al medesimo periodo del 2009, alimentato in larga misura della ripresa delle transazioni, soprattutto in America. La tipologia di asset prevalentemente scambiata sul mercato risulta essere, in particolare, quella dei beni con contratti di lease: soprattutto in Europa, dove gli investitori sono più interessati a rendimenti associati a minori livelli di rischio.
Per quanto riguarda il capitale, poi, la tipologia prevalente sul mercato risulta essere quella di provenienza domestica che, nel primo semestre, avrebbe movimentato oltre il 60% dei volumi complessivi. Nel quadro di incertezza ancora presente, nessun tipo di investitore è tuttavia emerso quale predominante rispetto agli altri, sebbene i fondi di investimento internazionali rappresentino attualmente la categoria più attiva del comparto; e questo, peraltro, in linea con la ripresa del mercato internazionale dei capitali. Alla luce di tale scenario, caratterizzato da una crescente disponibilità di asset in vendita, associata a un incremento della disponibilità ad acquisire da parte degli investitori, le prospettive del comparto, a livello internazionale, appaiono ottimistiche, con una proiezione, per la fine del 2010, di un incremento di circa il 40% dei volumi delle transazioni, rispetto all’intero anno 2009, che si era però rivelato essere tra i più negativi dell’ultimo decennio.
«Al momento stiamo assistendo a un vero e proprio boom di richieste di vendita», racconta il vice president Jones Lang LaSalle Hotels, Fabrizio Trimarchi. «Gli effetti della crisi del 2009 si stanno, infatti, mostrando adesso in tutta la loro entità: la ripresa nelle performance, e quindi nei conti economici degli hotel, inoltre non c’è stata; di conseguenza, molte delle decisioni di vendita procrastinate in passato sono divenute tutto d’un tratto non più rimandabili».
«Stranamente, però», interviene l’executive vice president, Roberto Galano, «non abbiamo ancora riscontrato un fenomeno che ci aspettavamo si verificasse in maniera più consistente. I cosiddetti distressed asset, cioè quegli immobili alberghieri sottoposti a una tensione finanziaria che si sarebbero dovuti rifinanziare oppure porre in vendita, allo stato attuale del mercato sembrano non essere ancora disponibili sul mercato».
Questo può significare almeno due cose: o i proprietari alberghieri hanno deciso di resistere agli effetti della crisi e si sono attrezzati per non vendere i distressed asset, oppure le banche stanno rivedendo le posizioni di tali asset, finanziati in passato, senza tuttavia attuare delle politiche di dismissione immediata, che potrebbero generare effetti ancora più negativi sulla liquidabilità del bene. «C’è bisogno di fiducia», aggiunge sempre Galano. «Le negoziazioni sono ancora lunghe e laboriose, soprattutto per gli alberghi di grandi dimensioni e con contratti di management internazionali: molti venditori stanno affrontando il dilemma se vendere a valori più bassi, e incamerare eventuali perdite di valore, oppure ragionare su nuovi investimenti in grado di riqualificare gli immobili in un’ottica di attesa di medio periodo».
«Nel complesso, tuttavia, con particolare riferimento alle peculiarità del mercato italiano, riteniamo che le prospettive possano essere incoraggianti per un ricambio in molte delle attuali situazioni», conclude Trimarchi. «Per ciascun buyer potenziale interessato a valutare investimenti alberghieri, si prospettano, infatti, molteplici opportunità di acquisizione: le negoziazioni di compravendita così si moltiplicano, con un effetto di abbassamento dei costi. Rispetto solo a pochi mesi fa, in effetti, le aspettative sul prezzo sembrano essersi ridotte, sia per effetto dei tempi lunghi necessari a completare le vendite, sia per un più generale ridimensionamento dei valori immobiliari legati ai rendimenti crescenti. E questo si sta verificando soprattutto nel comparto mid market, dove le strutture medio-piccole, non più in grado di reggere la concorrenza con i complessi ricettivi di maggiore dimensione, sono destinate a passare di mano. La nostra società, oggi molto attiva in questo comparto, si è perciò strutturata per rendere tale ricambio il più trasparente e qualificato possibile. Il tutto anche grazie al nostro know how specialistico, adesso applicabile al mutato scenario di mercato».


Un nuovo sito web dedicato alle compravendite alberghiere in Italia

www.jllhotels.it
È il primo in Italia e fa parte di un progetto europeo condiviso, quello di Jones Lang LaSalle Hotels nel segmento mid market. È da poche settimane attivo il nuovo sito web interamente dedicato alle compravendite alberghiere italiane, creato per gli investitori e per i proprietari alberghieri nazionali: jllhotels.it è stato concepito per essere una vetrina di opportunità, tutte qualificate e gestite in assoluta trasparenza. Attraverso un semplice processo di registrazione, l’utente può scaricare le schede dei prodotti in vendita, inclusive delle principali informazioni sulle stesse opportunità. Come da prassi, Jones Lang LaSalle Hotels agisce per conto della parte venditrice con mandati di vendita esclusivi, che tutelano interamente i proprietari. Ogni opportunità di vendita viene poi supportata da processi approfonditi di due diligence, che consentono agli acquirenti un’analisi completa dell’investimento. Il sito è, insomma, uno strumento utile per fluidificare un mercato spesso opaco, dove fiducia e trasparenza rappresentano fattori determinanti per la conclusione efficiente delle compravendite.

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