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Il titolare dello studio Fca, Angelo Feriani, illustra come progettare alberghi redditizi
Obiettivo hotel: vietato sbagliare
L’unico parametro da cui non si può prescindere è il roi
di Angelo Feriani

Articolo

Assistere i progettisti, gli ingegneri, gli architetti o gli arredatori impegnati nella realizzazione di una struttura alberghiera quanto più possibile redditizia. È questa una delle richieste che riceviamo più frequentemente dai nostri clienti. E il motivo di tanta frequenza è presto detto: senza addentrarci in tutti i complicati meccanismi che regolano un investimento immobiliare di tipo ricettivo, dobbiamo, infatti, tenere presente che l’unico parametro da cui non si può mai oggi prescindere è il return of investment (roi). È perciò interesse del committente stabilire con precisione, fin dalle fasi iniziali della progettazione, l’entità del capitale da investire atta a consentire un flusso di remunerazione soddisfacente.
Normalmente tale processo inizia con l’elaborazione di uno studio di fattibilità, prosegue quindi con la progettazione e la realizzazione del medesimo e termina con l’apertura e l’avvio della struttura alberghiera. Si tratta di fasi tutte particolarmente delicate, da seguire con cura, attenzione e competenza: a partire dagli studi di fattibilità, che troppo spesso presentano lacune nella determinazione dell’obiettivo di profitto finale, tali da gravare poi pesantemente sui risultati operativi degli alberghi realizzati in base ai medesimi.
Nella stesura dello studio di fattibilità il consulente, in effetti, ha il compito, non sempre agevole, di coniugare numerose esigenze differenti tra loro e spesso non armonicamente coordinate verso un unico traguardo: quelle costruttive dei progettisti e degli ingegneri, quelle estetiche e modaiole degli architetti e degli arredatori, nonché quelle dei gestori e dei direttori che hanno l’imperativo di far fruttare il capitale investito. Il tutto tenendo sempre a mente le normative nazionali e locali in materia. L’analisi di fattibilità, in particolare, dovrebbe prendere in esame molteplici fattori, tra cui i flussi turistici e commerciali della località, il posizionamento della nuova struttura, i servizi da offrire alla clientela (e conseguentemente la suddivisione degli spazi), nonché gli standard richiesti da una eventuale affiliazione. In questa fase è importante anche elaborare un primo budget di gestione e una previsione di spesa per l’investimento. Strettamente connessa con l’analisi di fattibilità è poi la parte burocratica, consistente soprattutto nel recupero delle licenze e dei permessi necessari, nonché nel rispetto di alcune normative, tra cui quelle di prevenzione antincendio, nonché Haccp e Asl.
Sbrigate le pratiche burocratiche, deve quindi essere posta particolare attenzione alla fase costruttiva, che implica l’analisi di un’ulteriore ingente mole di variabili. A sei mesi dal termine dei lavori di realizzazione dell’albergo, infine, lo step conclusivo prevede la definizione delle attività di marketing connesse alla vicina apertura nonché, momento di primaria importanza, la selezione del personale, staff dirigenziale in primis: l’ospite contemporaneo, infatti, non si accontenta più di ricevere il solo vitto e alloggio, seppur di buona qualità, ma vuole provare emozioni e vivere esperienze sia in albergo sia nel territorio. Una serie di aspettative, queste ultime, che chi intende realizzare un hotel non può assolutamente ignorare e che possono essere soddisfatte solamente con il coinvolgimento attivo di un team alberghiero altamente qualificato e motivato.


L´autore

Diplomatosi all’istituto alberghiero di Abano Terme, Angelo Feriani, dopo varie esperienze in Italia e all’estero, nel 1965 entra in Jolly Hotels, dove rimane fino al 1999 ricoprendo vari incarichi dirigenziali: direttore generale di diversi alberghi della compagnia, da ultimo il Jolly President di Milano, è anche coordinatore dell’area Nord Italia (18 hotel), capo progetto addestramento, capo progetto del sistema informatico e, dal 1980 al 1989, direttore vendite per l’Italia e l’estero. Nel corso della sua carriera è pure presidente del gruppo terziario turistico e membro di giunta di Assolombarda-Confindustria, nonché consigliere dell’Azienda di promozione turistica milanese e presidente dell´Italian chapter della Hotel sales & marketing association. Nel 1999 fonda, quindi, la Feriani consulenti associati - Fca, azienda che fornisce assistenza agli albergatori nell’attività di sviluppo e di raggiungimento dei budget prefissati. In tale ambito svolge anche attività formativa, in qualità di docente in svariati corsi e master di formazione presso, tra gli altri, la Sda Bocconi, l´università degli studi e lo Iulm di Milano, nonché la Ca´ Foscari di Venezia e l´Associazione albergatori di Trento. Sempre per conto della Fca si è occupato, infine, del network Hospitality marketing concepts per tutta l’area del Sud Europa e, per cinque anni, si è interessato della direzione operativa, marketing e commerciale di Atahotels.


Gli errori più comuni

Nella mia lunga esperienza, prima di hotelier e poi di consulente in ambito alberghiero, mi è spesso capitato di rilevare incongruenze ed errori nella realizzazione degli hotel. Si tratta di sviste, omissioni o veri e propri sbagli, spesso di carattere banale ma dalle conseguenze gravi, frequentemente frutto di una carenza in fase progettuale. Eccone alcuni dei più comuni e significativi:
•Aree comuni: corridoi ai piani troppo stretti; hall sotto o sovra dimensionate rispetto alle necessità dell´hotel, con posti a sedere non coerenti con la destinazione e la conformazione degli ambienti.
•Camere: dimensioni eccessivamente limitate degli office ai piani o, addirittura, loro assenza totale; ventilconvettori troppo rumorosi; scarsa illuminazione delle camere e impossibilità di leggere a letto; limitato numero delle prese di corrente; casseforti e mini-bar posizionati troppo in basso; camere per disabili non comunicanti con le stanze degli accompagnatori; mancanza di specchi che consentano la visione dell’intera persona.
•Food & beverage: tipologia della ristorazione non coerente con il resto dell’albergo; scarsa attenzione nella localizzazione di quadri elettrici, estintori, manichette antincendio ecc.
•Bagni: luce insufficiente; asciugamani e accappatoi lontani dalla vasca o dal piatto doccia; riscaldamento insufficiente; scarsa aspirazione.
•Meeting & congressi: soffitti troppi bassi; sale congressi con luce naturale ma con difficoltà di oscuramento; segnaletica insufficiente; impossibilità di modulare la temperatura in funzione del numero dei partecipanti.

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