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L’approccio riequilibra i pesi del rendimento dell’azienda e del prezzo dell’immobile
Un nuovo metodo di valutazione
Riscoperta la componente immobiliare dell’asset alberghiero
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Innumerevoli sono i metodi utilizzati per la valutazione di un hotel. Negli Stati Uniti, per citare uno degli approcci più originali, si utilizza anche il cosiddetto sistema della Coca-Cola, in base al quale il valore di un immobile alberghiero si calcola moltiplicando il prezzo di una lattina, venduta in un distributore automatico dell’hotel, per il numero di camere e successivamente ancora per 100 mila. Ma, al di là di questo sistema piuttosto curioso, sono tre gli approcci oggi più diffusi nel mercato: il criterio del reddito, quello di mercato e quello di costo. Recentemente, tuttavia, il presidente della società di consulenza americana Hvs, Steve Rushmore, ha elaborato un nuovo sistema, che tende a riequilibrare la valutazione tra i due poli valoriali rappresentati dal rendimento dell’azienda e dal prezzo dell’immobile in quanto tale. E proprio il metodo Rushmore è al centro di questo approfondimento di Monica Badin e Giovanna De Barba, titolari e fondatrici dello studio De Barba consulting.

www.debarbaconsulting.it

La valutazione di un’azienda alberghiera presenta caratteristiche differenti da quella di una qualsiasi altra impresa. Nel caso in cui, in particolare, la compagnia sia proprietaria anche dell’immobile nel quale viene svolta l’attività ricettiva, tale giudizio deve essere visto come un’adeguata mediazione tra il valore immobiliare dell’asset alberghiero e la sua parte reddituale: un equilibrio di difficile determinazione che, a livello internazionale e in particolare nei paesi anglosassoni, ha spesso privilegiato il secondo elemento a discapito del primo. Ora però le cose stanno cambiando e c’è chi, anche all’estero, si è cominciato a domandare se sia corretto che di solito, in una vendita, la parte immobiliare di un hotel conti appena per il 36% del suo valore complessivo. Perché, in altre parole, un albergatore dovrebbe presentare, in prima istanza, a un potenziale acquirente solo i numeri prodotti, senza che questo nemmeno abbia visto la struttura? Si è pensato così che la componente immobiliare dovesse essere incrementata (fino a un valore pari al 60% della valutazione generale), effettuando altre analisi o partendo da altri presupposti, esulanti dai criteri di stima più diffusi: un modo, quest’ultimo, per garantire al proprietario alberghiero prezzi di vendita dell’asset più vicini alle proprie aspettative.
Ma procediamo con ordine. I metodi tradizionalmente utilizzati per la valutazione delle aziende alberghiere, in generale, sono tutti riconducibili a tre diversi approcci: il criterio del reddito, che mira a determinare il valore attuale dei benefici futuri della proprietà sulla base del reddito netto scontato al tasso di rendimento desiderato; il criterio di mercato, che si basa sul valore derivante da transazioni di beni simili; il criterio del costo, ragionevolmente efficace, però, solo in presenza di edifici relativamente nuovi e costruiti con metodi e misure standard.
Il nuovo approccio elaborato dal presidente della società di consulenza americana Hvs, Steve Rushmore, è invece un metodo che, partendo dalla base del criterio reddituale, sviluppa un’inedita modalità di valutazione degli asset alberghieri, capace di bilanciare più accuratamente l’impatto dell’andamento dell’attività sulla componente immobiliare patrimoniale del bene. Attraverso il criterio del reddito, infatti, il valore reale del bene viene sgonfiato dall’impatto della sua redditività. E questo ne riduce significativamente il valore patrimoniale di garanzia, che è alla base dei processi di concessione dei prestiti bancari.
Il valore di un hotel, in particolare, è solitamente considerato essere composto da quattro elementi: terreno e immobile, migliorie, beni mobili e andamento dell’attività. In effetti gli alberghi sono sicuramente qualcosa di più di un semplice mix di mattoni e malta: vendono quotidianamente servizi e richiedono elevate capacità manageriali. Inoltre gli ingenti investimenti in beni mobili, per esempio ff&e (furniture, fixtures & equipment, ossia arredi, mobilio e attrezzature), hanno una relativamente breve durata e sono soggetti a una rapida svalutazione. Sia l’approccio reddituale sia quello di Rushmore partono così dalla stessa percentuale di accantonamento, rispetto al totale delle entrate, destinata alla sostituzione degli ff&e esistenti. Il metodo elaborato dal presidente Hvs, però, preferisce applicare tale deduzione sul conto economico delle perfomance dell’albergo piuttosto che sul valore immobiliare dell’asset. Il criterio Rushmore, poi, non tiene conto delle spese di avviamento perché, a causa del turnover proprio dell’attività alberghiera, un hotel può essere considerato in continuo start up. Pertanto tali spese vengono già contabilizzate all’interno dello stesso conto economico. Infine, per dedurre il reddito attribuibile alla gestione ed estrapolare così il valore intangibile dell’attività da quello della struttura immobiliare, l’approccio Rushmore analizza la forza della gestione della struttura, confrontandola con le tariffe medie, i tassi di occupazione e i revpar dei propri competitor.
Con tale sistema, in altre parole, l’operatività alberghiera di successo incide positivamente sul prezzo di vendita dell’asset, ma anche il valore immobiliare della struttura è ragionevolmente considerato. Di contro, una gestione alberghiera non del tutto efficiente non svaluta in maniera sostanziale il valore immobiliare dello stesso bene.

Lo studio di consulenza

Lo studio De Barba consulting si rivolge agli alberghi che desiderano limitare i costi fissi, a vantaggio di una cultura della qualità che passi attraverso la continua ideazione di soluzioni dedicate e specifiche per ottenere risultati concreti e misurabili: vendite personalizzate in Italia e all’estero, blog & review management, consulenza negoziale, analisi di mercato e studi di fattibilità, ricerca e selezione di partner gestori, di sviluppo e finanziari, start up commerciali e temporary management sono così tra i servizi consulenziali garantiti dallo studio.

COMMENTI
« Buona sera, sono in trattativa per la gestione di un albergo. Vorrei sapere come fare a calcolare il giusto prezzo d'affitto per un albergo in provincia di Roma con 35 camere. Grazie e buon lavoro
Massimo Lauri
Postato da massimo lauri , imprenditore - 16:20:53 23-05-2012

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