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In calo i prezzi degli hotel
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La crisi del mercato real estate alberghiero registrata nel corso del 2009 ha provocato, nelle principali città di area Emea (Europa, Medio Oriente e Africa), una diminuzione dei valori degli alberghi pari a una percentuale compresa tra il 20% e il 50%. Ciononostante i prezzi a cui gli hotel sono stati effettivamente venduti sono rimasti relativamente alti, soprattutto in destinazioni come Londra e Parigi, dove la domanda degli investitori è risultata essere ancora forte. L’hotel Stafford di Londra, per esempio, è stato venduto per 86,8 milioni di euro: un valore, quest’ultimo, pari a quasi 830 mila euro a camera, che è sicuramente un prezzo di tutto rispetto.
Sono queste le conclusioni dell’analisi che Jones Lang LaSalle hotels ha recentemente condotto sull’andamento dei prezzi e del valore effettivo delle strutture ricettive in area Emea durante quello che molti considerano uno degli anni più difficili dell’economia globale dai tempi della Grande depressione. «Il motivo principale di tale comportamento del mercato risiede sostanzialmente nella mancanza di offerta», spiega l’executive vice president di Jones Lang LaSalle hotels, Roberto Galano. «Solo pochi immobili sono stati messi in vendita e questi hanno riscosso l’interesse degli investitori, i quali, sebbene in numero limitato, erano comunque in concorrenza. Questa circostanza ha mantenuto alti i prezzi di vendita. D’altro canto, inoltre, gli alberghi che non ricevevano un buon riscontro dagli investitori sono stati ritirati dal mercato, evitando così perdite di valore».
Le transazioni registrate nel 2009, in particolare, sarebbero state realizzate grazie a quegli investitori che hanno accettato di venire incontro alle aspettative dei venditori. Ciò ha creato la percezione che i valori alberghieri non avessero subìto i cali che erano invece attesi. Questa sensazione è stata ulteriormente rafforzata dalla mancanza di vendite di alberghi in difficoltà finanziaria (i cosiddetti distressed asset), come già evidenziato nell’ultimo Hotel investment outlook elaborato da Jones Lang LaSalle hotels, la cui sintesi abbiamo pubblicato sul numero di Job in Tourism dello scorso 12 marzo. Secondo tale indagine il 2009 avrebbe registrato, per il secondo anno consecutivo, un trend negativo del volume delle transazioni alberghiere in area Emea, che si sarebbero fermate a quota 3,1 miliardi di euro (-61% rispetto all’anno precedente): una cifra corrispondente a un settimo rispetto al picco del mercato del 2007 (21,4 miliardi di euro). A essere maggiormente colpito dal crollo delle vendite sarebbe stato soprattutto il Regno Unito, leader tradizionale in termini di transazioni alberghiere nel Vecchio continente, che ha totalizzato un volume di compravendite complessive pari ad appena 391 milioni di euro, in netto calo rispetto ai 2 miliardi di euro del 2008 e ai 7,6 miliardi del 2007.
Per il 2010 le previsioni Jones Lang LaSalle hotels parlano, però, di un riallineamento generale dei prezzi alle condizioni di mercato, in linea peraltro con quanto era già atteso nel 2009: un maggior numero di immobili dovrebbe infatti essere collocato sul mercato e questo, con il probabile aumento di vendite di distressed asset, dovrebbe determinare una diminuzione dei prezzi di vendita.
«Siamo dell’avviso che nel 2010 i prezzi degli alberghi rifletteranno maggiormente le reali condizioni del mercato», conclude Galano. «Tuttavia il calo dei valori degli hotel nelle principali destinazioni potrebbe non essere così drastico, visto il recente aumento della fiducia degli investitori nella graduale ripresa del mercato. Per quest’anno prevediamo, in particolare, che l’aumento di offerta spingerà il volume complessivo degli investimenti in area Emea fino a un valore di circa 4,1 miliardi di euro. Un’ipotesi, quest’ultima, che i primi due mesi del 2010 paiono suffragare: nel bimestre gennaio-febbraio, infatti, le transazioni alberghiere hanno già raggiunto un volume di circa 700 milioni di euro, per un aumento del 25% rispetto al bimestre gennaio-febbraio 2009. Soprattutto, inoltre, stanno aumentando le compravendite in Gran Bretagna, che sembra stia tornando a essere la protagonista assoluta del mercato Emea, con circa il 29% del totale delle transazioni».

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