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Stime in crescita per il 2010
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Nell’area Europa, Medio Oriente e Africa (Emea) il miglioramento della situazione economica, una maggiore fiducia degli investitori e un aumento delle opportunità di investimento sul mercato consentiranno, nel corso del 2010, un incremento del 40% del volume delle transazioni alberghiere, che dovrebbe raggiungere quota 4,1 miliardi di dollari. A sostenerlo, l’ultimo Hotel investment outlook elaborato da Jones Lang LaSalle hotels. Stime in decisa crescita, che tuttavia non nascondono la realtà del momento: il 2009 è stato, per il mercato Emea del real estate alberghiero, un anno davvero difficile, con gli investimenti che si sono fermati al livello più basso registrato dalla fine degli anni ’90, a seguito di un calo del valore delle transazioni del 63% rispetto al 2008. «E il mercato alberghiero nell’area continuerà a essere poco dinamico anche nel 2010, nonostante tutti i segnali di ripresa», commenta l’executive vice president di Jones Lang LaSalle hotels Italia, Roberto Galano, che sottolinea anche come quest’anno l’attività sul mercato sarà caratterizzata soprattutto da due tipologie di investitori: gli acquirenti opportunistici e gli investitori di prodotti a reddito. «I primi saranno più attivi nei mercati maggiormente colpiti dalla recessione, quali Gran Bretagna, Spagna e Irlanda. I secondi, invece, saranno principalmente costituiti da investitori istituzionali alla ricerca di ritorni sicuri con gestori affidabili».
La maggior parte degli investimenti nel corso del 2009, in particolare, è stata registrata in Francia, mentre la domanda è rimasta prevalentemente concentrata sulle principali città, come Londra e Parigi. La Gran Bretagna, storicamente il principale mercato europeo in termini di volumi di transazioni, nel 2009 si è invece classificata in seconda posizione seguita, a poca distanza, da Germania e Spagna. Si prevede, però, che nel corso del 2010 il Regno Unito torni a essere il principale mercato del Vecchio continente, arrivando a rappresentare il 30-40% del totale degli investimenti in area Emea.
A causa della drammatica contrazione dei finanziamenti da parte delle banche, inoltre, nel corso del 2009 la maggior parte delle vendite di hotel registrate ha riguardato singoli immobili. Queste transazioni hanno rappresentato il 72% del totale degli investimenti, mentre le vendite di portafogli alberghieri sono diminuite dell’80% rispetto al 2008. La tendenza a concludere gli investimenti su immobili singoli ha così avuto un forte impatto sulla dimensione delle transazioni, che nel corso del 2009 hanno registrato un prezzo medio inferiore ai 50 milioni di euro.
«Nel breve periodo non crediamo, per la verità, che assisteremo a grandi cambiamenti rispetto all’attuale andamento del mercato», prosegue Galano. «Le vendite di portafogli rimarranno limitate, vista la scarsa disponibilità delle banche a fornire elevati livelli di leva finanziaria». Le previsioni per il 2010 dell’Hotel investment outlook segnalano, poi, una probabile seppur leggera crescita, nel corso dell’anno, del numero degli alberghi in difficoltà finanziaria portati sul mercato (i cosiddetti distressed asset). Sebbene molti proprietari alberghieri abbiano incontrato notevoli difficoltà di rifinanziamento nel 2009, infatti, solo un numero relativamente esiguo di loro è stato costretto a vendere. «Ciò è dipeso dal fatto», specifica Galano, «che, generalmente, le banche hanno preferito lavorare con i loro clienti piuttosto che portare gli immobili sul mercato in un contesto economico fortemente penalizzante». Il settore bancario sarà così probabilmente il principale generatore di opportunità di hotel in vendita, soprattutto in Gran Bretagna, dove le banche si stanno concentrando sempre più sulla pulizia dei loro bilanci. Il focus, tuttavia, resterà concentrato sulle transazioni di medio-piccole dimensioni e grande attenzione sarà posta sul grado di rischio dei singoli investimenti.
«In definitiva», conclude Galano, «ci aspettiamo che, nel corso del 2010, la base degli investitori alberghieri in area Emea si allargherà leggermente, grazie al graduale stabilizzarsi delle performance alberghiere e all’aumentare del numero degli investimenti opportunistici, ossia diretti verso proprietà in difficoltà. Assisteremo, in particolare, a una maggiore attività da parte di individui con elevate disponibilità economiche (i cosiddetti high net worth individuals), come, per esempio, i ricchi soggetti provenienti dall’Asia e i fondi sovrani. Contemporaneamente, gli investitori istituzionali stanno raccogliendo sul mercato nuova liquidità, pronta a essere investita in modo selettivo nel settore immobiliare. Prevediamo anche, però, che nel 2010 i compratori resteranno generalmente avversi al rischio e che si concentreranno su strutture di qualità, localizzate in destinazioni primarie e con forti prospettive di apprezzamento del valore immobiliare. L’attività di investimento, in particolare, continuerà a concentrarsi entro i confini dell’Europa occidentale, dove gli investitori si sentono più a loro agio nell’impegnare i loro capitali».

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