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Perché investire nei condohotel
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Nuovo appuntamento con i pareri degli esperti Jones Lang LaSalle hotels. Questa è la volta dell’associate Giuliano Esposito, il cui contributo analizza le caratteristiche di una nuova forma d’investimento immobiliare-alberghiero, i condohotel, che sull’onda del successo crescente ottenuto oltre-Oceano si stanno ormai progressivamente diffondendo anche in Europa
Dopo il boom manifestatosi nei mercati più maturi e sviluppati come gli Stati Uniti, il fenomeno dei condohotel (condominium hotel) si sta diffondendo rapidamente anche nel Vecchio continente. I condohotel, in particolare, rappresentano una forma alternativa di investimento alberghiero, ma non devono essere confusi con altre tipologie quali la multiproprietà (timeshare o vacation ownership) e la fractional ownership-private residence club (Prc).
Uno dei principali problemi legati allo sviluppo di questa forma d’investimento nel settore del real estate turistico-ricettivo è, infatti, la scarsa informazione generale sul prodotto, che viene spesso erroneamente assimilato ad altre tipologie di strutture e, in particolare, alla multiproprietà. I condohotel, in realtà, rappresentano formule nettamente distinte dal timeshare, dove il proprietario non ha nessun titolo di possesso, ma detiene solo il diritto di usufruire di una camera-appartamento in un complesso turistico-alberghiero per un periodo predefinito dal contratto.
Il concetto di condohotel è così paragonabile a quello dei serviced apartments: appartamenti tradizionali con servizi aggiuntivi. I condohotel, però, sono generalmente, dei veri e propri alberghi appartenenti a brand internazionali e dotati di tutti i servizi di cui dispone un hotel di livello tipicamente compreso tra i 3 e i 5 stelle.
Il meccanismo su cui si basa l’investimento è così il seguente: l’acquirente compra una camera in un albergo, firmando un contratto di management con il gestore. Tale accordo dà all’investitore il diritto di utilizzare la camera acquistata per un numero prestabilito di giorni all’anno, previo il pagamento di un prezzo simbolico per ogni notte di permanenza. Per il periodo restante, invece, la camera viene inclusa nel room stock dell’albergo e gli utili che ne derivano sono divisi secondo una percentuale concordata tra il gestore dell’albergo e lo stesso proprietario della camera.
In questo modo, il successo dell’investimento dipende in primis dall’efficienza del prodotto alberghiero, che non può essere costituito da un semplice assemblaggio di proprietà condominiali. Come per tutti gli hotel, è così di fondamentale importanza la location, ma rilevanti sono anche il design e la struttura stessa dell’albergo, che deve necessariamente includere una lobby, una reception e dei ristoranti per rendere il prodotto competitivo sul mercato e per massimizzare il potenziale fatturato. È fondamentale poi affidare la gestione dell’unità immobiliare a una catena alberghiera di respiro internazionale. A quei brand, cioè, che vantano sistemi di prenotazione e capacità commerciali di livello globale, in grado di ottimizzare la commercializzazione di ogni singola unità (il condo). È infine assolutamente da non sottovalutare la necessità di definire una procedura di remunerazione trasparente sia per l’investitore sia per il gestore. Il successo di un tale tipo di investimento è comunque legato a un’attenta analisi dei costi e dei benefici: una valutazione che non può ridursi esclusivamente ai meri termini finanziari, ma che deve anche tenere in considerazione gli eventuali vantaggi per il proprietario del condo di poter usufruire a titolo pressoché gratuito di una camera d’albergo in una destinazione turistica tipicamente di grande prestigio.

*associate Jones Lang LaSalle Hotels
I pro e i contro per l’operatore
I principali vantaggi:
1) Il capitale necessario è inferiore rispetto ad altre forme di investimento immobiliare
2) Ritorno sull’investimento per i giorni in cui la camera è affittata
3) Mancanza di ogni responsabilità nella gestione diretta
4) Possibilità di dismissione dell’investimento
5) Allineamento degli interessi con il gestore dell’albergo.

I principali svantaggi:
1) Mancanza di controllo sull’investimento
2) Problemi di natura legale e fiscale, nonché legati al tasso di cambio se l’investimento è fuori dal paese di residenza dell’investitore
3) Pericolo che i ritorni non siano sufficienti a coprire l’investimento
4) Mercato ancora non affermato
5) Mancanza di trasparenza nella ripartizione dei costi di manutenzione e nella definizione della responsabilità economica per le opere di miglioria e ristrutturazione dell’albergo

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